【唐樓村屋】如何化解按揭風險?

香港樓價高企,但依然有入場費較低的物業,例如唐樓及村屋。再加上這兩類物業也可以選擇新按揭保險,承造高成數按揭,因此是市場上亦受到追捧。但要留意的是,唐樓及村屋在承造按揭時有一定難度,需要提前了解兩種物業按揭相關知識並部署,方能安心上車。

買唐樓 or 買村屋?

唐樓沒有升降機,但因為樓高最多8層,所以影響唔算大。要留意的是,唐樓樓齡通常較舊,有可能出現日久失修的問題,在裝修及保養上應該會有一筆唔少的支出。但唐樓亦有私人住宅不具備的有點,例如單位間隔實用,部分更設有騎樓,十分適合想要家居空間較大的住客。

村屋的優點在於遠離城市喧囂、空氣清新又擁有較大私人空間,部份更配備車位及泳池等,恍如獨立屋洋房一般,適合渴望休閒生活的人士居住。不過整因為村屋大多集中在新界較偏遠的地區,因此需要考慮出行及交通問題。

最長供款年期

唐樓樓齡較大,通常在40、50年以上,而現時大部份銀行只會提供「70減」或「75減」作為最高的按揭年期,因此假設某唐樓樓齡已有50年,其按揭年期最多只能供款20年(70-50年)或25年(75-50年)。

村屋的按揭供款年期亦較為嚴謹,通常以「55減」作為最高按揭年期,假設該村屋樓齡30年,最長供款年期便是25年(55-30年)。變相等於增加每月供款額。

唐樓村屋亦可申請高成數按揭

唐樓一般能承造六成按揭,申請按揭保險可承造高達九成按揭。如果樓齡屬於50年以下位於熱門地區的唐樓,批出高成數按揭機會較高,但如果唐樓質素欠佳或環境衞生質素惡劣,則會扣減按揭成數。

村屋按揭一般可造五、六成,如果使用按保計劃,最高可借貸八成半。不過村屋涉及多項僭建,銀行態度會比較保守。

缺乏參考指標 小心估價不足

由於唐樓成交量較少,業主的放售價若與上一次的成交價相差較大,銀行缺乏參考指標,則有可能出現估價不足。另外,唐樓的質素如位置、坐向、發展等均會影響最終估價。

村屋與唐樓情況類似,由於欠缺成交參考,銀行估價同樣相對保守,如果希望估價接近成交價,可以選擇較具規模的屋苑式村屋,以及一次過向不同銀行申請按揭,以獲取最貼近成交價的估價。

申請按揭需驗樓

在為唐樓或村屋申請按揭時,銀行有一定幾率要求驗樓,買入前必須檢查清楚單位是否有涉及違規情況。唐樓最常見的問題是僭建或劏房,例如平台常有簷篷或加建,估價行會計算還原費用,如果涉及金額不大,或者劏房如果不涉及結構性改動,問題就不大。如果買入的唐樓連租約,為了方便驗樓,簽署臨時買賣合約時記得附帶可以入屋驗樓的要求。

村屋買入前亦要小心僭建物,估價行會根據狀況評估還原費用,並在樓價中扣減,導致最終貸款額降低。

預留足夠按揭申請時間

由於唐樓及村屋都需要驗樓,按揭審批時間會比較長,村屋更需要測量師研究圖則,建議要求至少兩個月以上的成交期。

另外,提醒各位買家要預留額外資金,如果銀行最後批出的貸款額不似預期,可以先選擇「Full pay」買入單位,之後再申請按揭,當銀行見到買家資金實力雄厚,批出按揭的機會便會大增。

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