【置業貼士】 買二手居屋借按揭 係咪真係容易啲?

「上車」向來是香港人人生一大目標,無論是「綠表」也好,「白表」也罷,近年每當新居屋推售往往錄得極度超額認購,故不少港人均視抽中居屋如「中六合彩」般,只因於本港買樓「殊非易事」。

雖則新居屋與二手居屋都有政府擔保,故買家無需繳付「按揭保費」,銀行在審核上也傾向較寬鬆,買家往往不需經過壓力測試,只需證明能夠「供得起」,普遍已成功申請到高成數按揭。值得留意的是,二手居屋雖然樓價較相宜,但務必要特別留意居屋的樓齡,因為稍一不慎,買家隨時面臨「撻訂」或「抬錢上會」的風險。

在房委會「按揭貸款擔保」措施之下,一般居屋均有30年的政府的擔保期,所以新居屋的買家通常無需提供入息證明和通過壓力測試。然而,由於該措施條款為「首次出售日期起計30年」,而銀行多數採用這個準則,來衡量按揭年期。

所以假如居屋有一定樓齡,例如樓齡達25年的物業,意味擔保期只餘下數年,在「30年-25年」的前提下,銀行可能只能批出最高5年按揭,如果想申請9成按揭,還款期會大幅減少,以讓按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平,故此,這變相令買家每月供樓還款額飆升。

另一方面,如果想保持25年還款期,則不能借9成按揭,意味即是首期需要「加碼」。當然,市面上可能有部份銀行會給予25年及9成按揭,但當過了擔保期,則要補回差價,令按貸降至樓價的6成,這對一般市民來說絕非易事。

以500萬元的居屋為例,如果樓齡為25年,9成按揭下,要達至6年後未償還本金佔樓價6成或以下的大前提,還款期將縮減至15年或以下,換言之即令每月供款額,由25年還款期約2.1萬元急升至逾3萬多元。

至於要借足25年,則按揭貸款只能約360萬元或以下,意味買家需要多支付90萬元。

如果買入的是樓齡達30年,過了擔保期的居屋,在買家向銀行申請按揭時,是需要提供入息證明並通過壓力測試,與一般私樓無太大分別,而且最多只能借6成按揭。最重要的是,如果買家入息不足,借款人是不能增加擔保人。因此購買過了擔保期的居屋,需要「計清計楚」,同時準備好入息證明。
最後,如果是一般大約18年樓齡或以下的居屋,由於距離擔保期完結尚有10多年,銀行普遍會提供與新居屋同樣的按揭條款,但仍需要視乎銀行個別情況而定。

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