【置業迷思】千萬物業真的只可借一半按揭?

2019年施政報告宣布放寬高成數按揭(6成以上)的樓價上限後,樓按市場產生了明顯的變化,過千萬的住宅單位令人卻步,因為做不到林鄭Plan承做高成數按揭上會,不過,其實只要入市功夫準備多一點,就算是過千萬大銀碼單位,一樣可以做到超過5成的高成數按揭,置業選擇自然更多,生活環境亦可更優質。
 
2019年放寬高成數按揭的確激活了樓市發展,按揭保險計劃貸款取用數字年年上升,不過受惠的主要是購買600萬至1,000萬元或以下物業的業主,由於可承造高成數按揭的樓價上限提高,幫助了一群較高收入但沒有足夠首期的置業人士上車,亦令部份換樓客可「細屋搬大屋」。

豪宅

然而,由於政策只受惠於1,000萬元以下物業,超過1,000萬元以上的物業,成交量則「跑輸大市」。歸根究底,主要原因相信是「輸」在首期,因為根據金管局規定,1,000萬以上的按揭成數最高為五成。究竟購入1,000萬以上物業,是否先要坐擁最少500萬的首期?

購千萬豪宅沒有想像中困難

其實,購入千萬豪宅,可能沒有你想像中那麼困難。對於心儀一手物業的準買家,不少發展商均有推出與它們合作的財務機構的按揭計劃,有些是發展商一按計劃,有些是一按銀行+二按發展商按揭,按揭成數可高達78成,而息率方面首數年與銀行普遍的按揭息率不會相差太遠,可低至3厘附近水平。

那對於心儀二手市場物業的準買家又有沒有類似按揭計劃?答案是有的。經絡夥拍不少財務機構,可提供高成數按揭。有些買家對財務機構感到抗拒,認為是「騙人」、「不正規」等。事實上,與經絡合作的銀行及財務機構有超過70,實力雄厚、正規專業,部份息口亦與銀行相近,為大碼買家提供更輕鬆的按揭計劃。

正在租樓的曾先生剛迎接第三位小朋友的來臨,一直打算置業的他心儀三房的二手單位,但礙於首期問題遲遲未踏出置業第一步。其後從朋友口中得知,原來千萬元以上單位亦有辦法可做到高成數按揭。以下是於銀行及財務機構承造按揭上的分別:

 

 

銀行

財務機構

樓價

1,500

最高按揭成數

5

7

首期

750

450

按揭金額

750

1,050

按揭年期

30

30

按揭息率

H+1.3%;上限P-2.75%
(P=5.25%)

P-2.6%  

(P=5.25%)

實際按息

1.46%
(若以124日一個月銀行同業拆息為0.16%計算)

2.65%

每月供款

$25,740

$42,311

壓力測試

$70,974

$101,016

 

在這個例子中,曾先生需要的首期大幅減少300萬,可以讓他更快地為家人提升居住水平。不過,要注意的是,財務機構提供之按揭計劃亦需通過壓力測試,即按揭利率再加3厘的壓力測試要求。另財務機構提供之按揭計劃將收取「參與費」,申請人亦可選擇加借於貸款額之中。由於銀行及財務機構會根據按揭申請人財務狀況給予不同的按揭計劃,因此上述例子只供參考。

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