【樓宇翻新】要留意按揭4大要點

近年不少舊樓經過地產發展商整幢翻新後推出市面出售,由於部份物業地理位置優越加上交通方便,又鄰近優質校網,當然吸引不少上車人士注意。可是,由於翻新物業並不屬於一手物業,準買家在申請按揭方面要注意以下4個要點,以避踩中按揭地雷。

1. 翻新物業≠一手物業
翻新物業在銀行角度被視為二手物業,只有重建後出售的物業才屬於一手物業,因此翻新物業的按揭會根據二手物業程序處理。另外,一手物業的發展商通常會推出不同供款計劃,買家可選擇於樓花期便供款的即供計劃,或接近入伙期才向銀行申請按揭的建築期計劃。但翻新物業供款較為單一,買家簽署臨時買賣合約後,便要正式向銀行申請按揭,根據合約期內完成交易。

2. 小心樓齡計算
由於翻新物業並非等於一手物業,故銀行審批按揭時會根據原本物業的樓齡計算。假設該物業於1980年獲發「入伙紙」(OCCUPATION PERMIT),即使在2020年經過翻新,在按揭計算上仍以物業落成的年份(2020年-1980年=40年)作為標準。要找出該物業的實際樓齡,可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」,查閱物業「土地登記冊」,查閱OCCUPATION PERMIT的日期。準買家如果不確定心儀的物業樓齡,可先進行初步估價。

3. 還款期未必做到30年
雖然銀行最長按揭還款期長達30年,但仍以「70減」或「75減」樓齡作為審批按揭標準,由於翻新物業以原有物業計算樓齡,未必做到30年按揭還款。如果銀行以「70減」計算,樓齡必須為40年以下才能做到最長還款期,如果以「75減計算」,樓齡要達45年以下才能做到最長還款期。假設翻新物業樓齡為47年而銀行又以「70減」計算,最長按揭還款期只能做到23年(70-47年),所以樓齡愈大的物業,按揭還款期便愈短。

4.估價跟二手
一手物業如果以即供付款一般能估足價,但由於翻新物業以二手物業方法估價,銀行會根據單位的圖則、樓層、樓齡、呎吋及實用面積、物業附近環境、日期、市場近期成交等範圍作參考估值,如果物業質素欠佳或市況轉差等情況,物業有機會出現估價不足,銀行批出的貸款額會出現折扣。

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