【投資指南】公司轉讓買樓有咩要留意?

自政府推出多次辣招辣稅之後,坊間開始了不少以「公司轉讓」形式買賣物業的案例,這不僅可以幫買家節省了釐印費,亦令賣方可能不用繳付利得稅。究竟公司轉讓買樓有咩要留意?一起看看。

風險1:公司隱藏債務,稅務,訴訟

透過公司轉讓可以節省大量稅項,不過亦涉及一定風險,買賣公司持有的物業,是指買家直接買入公司的股份,而物業仍是由原先的公司持有。而公司如果涉及任何債務及訴訟,買家是需要負上責任的。為了避免承受風險,買家需要聘請律師為該公司進行「盡職審查」,查核公司的營運及財務狀況、是否涉及不良訴訟及違法行為等。

買家找到代表律師後,律師會幫你做以下3種安全措施:

  • 盡職調查 (Due Diligence)
  • 要求賣家作出聲明及保證 (Warranty)
  • 要求賣家提供賠償保障(Indemnity)

盡職調查是指,律師會透過一些網絡和渠道,去調查公司有沒有隱藏債務或訴訟,以及要賣方做完整的核數師報告(audit report)。其後律師會要求賣家簽保證,聲明以他所知,公司沒有任何債務、未付稅項、以及訴訟。同時代表買方的律師會要求如果日後公司出現了債務追討和訴訟,賣方需要對買方損失作出賠償。一般賠償保護都是兩年內公司發生的訴訟由上手股東負責。

小貼士:

由於所處理的事物遠多於一般物業買賣,因此律師收費相對較高,可能涉6位數字。即使買家因為賣方不簽賠償保障,而決定終止交易,亦要支付部份律師費。

風險2:未來利得稅以公司買入價計算

需要留意的是,當你買入公司後,想把物業賣出,如果是賣給自然人,則要付利得稅 16.5%。這裏的利得稅不是以你的買入價計算,而是用公司最初買入該物業時的樓價計算。比如說公司當年買入該物業的價格是200萬,轉手賣給你的價格是800萬,那麼你如果將來以1300萬賣出的話,公司的利得稅是以1100萬計算而不是500萬計,雖然你買入後利潤只是500萬。

風險3:公司完成轉讓後才能做按揭

如果公司持有的物業仍有按揭在身的話,便不能以公司股份轉讓形式出售,要先償還所有按揭債務。同時,銀行一般都不會在公司完成轉讓前提供按揭,買家可能要full pay買樓。買家如不能先 full pay,可能要自行向財務公司尋求過渡性貸款,但利息昂貴。不過完成買賣後,買家可以以公司股東身份,做擔保人為物業申請按揭,以降低息率。

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