【購買一手物業】買第2層樓4大重點要注意

最近樓市無懼國安法再度暢旺,話說有位高收入朋友Alex儲了幾十萬,早前見到一個新盤以低價開售,折實後售價只需要500萬,以為可以容易做90%首期,只需拿50萬首期出來就可以買多層樓投資,怎知道購入後才發現借錢時困難重重,正面臨撻訂,究竟原因是什麼?買第2層樓前有甚麼注意事項?

注意事項1:雜費包括需計算印花稅、律師費等
Alex買的樓原價是580萬,印花稅是有機會是按原價計算的,這個價位的稅是樓價的3%,所以印花稅都要17.4萬,加埋律師費等雜費,其實已經差不多要20萬。

注意事項2:新樓樓花不能借90%
Alex俾10%的首期如意算盤其實打不響。首先,400萬以上90%的新按揭政策只適用於二手樓新樓建期付款,Alex買的樓如果採用建期付款需要給多樓價的8%,即是540萬。如果在120天內上會,就可以省回這40萬,但樓花就算有按揭保險也最多只能借80%按揭,即是Alex要在120天內額外取得額外一成首期,即50萬資金。

注意事項3:按揭保險必須為自住物業
申請按揭保險必須為自住物業,雖然Alex自己不是業主,同老婆一起住的樓是用老婆名義做業主的,但因為老婆的月薪不高,未能自己通過壓力測試,所以Alex是按揭貸款人之一。

如果老婆的樓已經是用來自住,按揭保險公司就會要求申請人解釋為何兩公婆要住在新買的樓而不是本來的樓。否則,Alex不能申請按揭保險,需要的首期便從20%變成40%,即是Alex要在120天內除了上段要求的50萬外,再要額外取得100萬資金。

注意事項4:若已經是擔保人或借貸人 借貸力將大減
就算首期沒有問題,借貸力是一個更難解決的難題。因為Alex身上已經有一個按揭貸款,所以月供比例和壓力測試要求將會變得嚴格。如果本身不是貸款人和擔保人,Alex月供比例只要不超過50%就可以,例如Alex月入8萬,只要新貸款月供少過4萬就可以。至於壓力測試底下,按揭利率加3%後,只要月供少於60% ($48,000)就沒有問題。

但是如果Alex已經是貸款人和擔保人,月供比例和壓力測試就大減至35%和45%,月入8萬的Alex,這個時候,舊貸款的整個金額(不是一半)和新貸款月供總和不能超過月入的35%($28,000),壓力測試就不可以超過月入的45%($36,000)。

如果本來的舊貸款月供是$2萬,新貸款每月月供就不能超過$8,000。原本Alex以為只要兩個貸款加起來少於4萬元(50%月入)就可以,即是新貸款月供可以是2萬元,原來實際上只可以借8千元,可以借的按揭總額由513萬大幅減少至205萬,大幅減少60%。

如果Alex想維持新樓借2萬,加埋現有貸款的2萬,總供4萬,要求的月入便需要4萬/0.35 =11.4萬,比起他的月薪大幅多出4成以上,計埋壓力測試分分鐘仲要多一點月薪。

解決方法:
1)先從本來的樓除去擔保人或借貸人的身份,借貸l馬上有205萬上升513萬。

2)原來年底的花紅、獎金都可以計算的,銀行大約會將你過去24個月的花紅平均計算,例如Alex過去兩年獲取48萬花紅,每月平均就是2萬元,這個時候Alex的每月收入就從8萬元變成10萬元去計算。新樓按揭的每月供款上限有8千提升至1.5萬(10萬 x 35% – 2萬)。

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