【先住後付】新盤「超抵」付款計劃 有何隱藏費用?

近年新盤市場時有聽說「先住後付」,其實是發展商在推售新盤時同時推出的超長成交期,通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。究竟這種付款方法是否着數?其中又包含甚麼隱藏費用?

「先住後付」是甚麼?

「先住後付」是一種延長成交期的付款方法,當買家簽署買賣合約時,只需要支付樓價若干成數的訂金即可,剩餘部分可延期至指定年期後繳付,讓買家不用即時供款,便可入住單位。因此,「先住後付」計劃缺乏首期且需要較長時間安排資金的買家。

假設發展商提出1,400日的先住後付計劃,通常買家在簽署臨約時,需要支付樓價5%,再於若干天數後支付5%,餘下樓價90%則在買方簽署臨約後1,400日內支付。以一個3,000萬元單位計算,即在短期內只需支付300萬元便能置業。

「先住後付」最適合誰?

此方法對換樓客十分吸引,因他們可以先繳付較少的首期入住新屋,之後再有更多時間讓他們放售現有單位,避免同時要供兩層樓,減輕供款壓力。

隱藏費用一覽

但要留意的是「先住後付」有可能存在隱藏費用,因此准買家務必要留意合約細節。鑒於每個樓盤付款方法不同,以下為有可能出現的隱藏費用:

物業准用許可證

買方需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住,要支付樓價若干成數作為許可證費用,假設物業准用許可證費用為樓價10%,一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。

假設住宅合約價為3,000萬元,5%「許可證費用」,即150萬元,準業主3年後臨成交前申請5成按揭,銀行只會以2,850萬元計算貸款額,即1,425萬元,而不是以3,000萬元計算;而如果「許可證費用」回贈是成交後才發放,買家便需要準備多75萬元首期。

佔用物業金

買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金,一般為每年繳交一次。假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金,樓價為500萬元,即業主需要每年支付25萬作為佔用物業金(500萬元x 5%)。如果順利完成交易,可以回贈形式發還。

租金

部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」,形式類似像簽署租約,例如早前有發展商提供61至270日的租期,期間的總租金為樓價的10%,分10期繳付。

雜費

先住後付可能涉及一些不能發還的雜項開支,例如物業的開支如管理費、差餉、地租等開支,一般也需要由買方負擔,使用付款計劃前要先行計計數。

總括而言,雖然部份繳付的金額可以在日後發還,但買家仍需要仔細規劃財務,以確保順利完成整個付款程序。以上例子僅供參考,具體涉及費用應留意價單及各項付款方法。

此外,若涉及發展商任何優惠或回贈,例如管理費津貼、律師費回贈、贈送傢私禮品包,只要這些「着數」不是反映在合約樓價上,銀行一律會扣減樓價後才計算貸款額。

 

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