一手市場有價有市,2023年剛開始即連錄高價成交。由華潤置地(海外)及保利置業集團合作發展、位於啟德承富里2號的澐璟連沽兩伙海景單位,涉額逾1.87億元。
當中有一伙為1座10樓A室,實用面積2,088平方呎,4房連3套房間隔,附連私人升降機大堂,成交價9,419.95萬元,呎價約45,115元,創項目及創跑道區新盤新高,而另一宗成交為1座12樓A室,戶型及面積相同,成交價9,323.6萬元,呎價約44,653元。
新盤位於近日備受關注的啟德地區,高價成交反映啟德住宅地成交價較市場估值低,並沒有影響買家對後市的信心。究竟啟德住宅地低價成交是怎樣的一回事?
在2022年12月,地政總署公布,啟德第2A區4號、5(B)號及10號住宅地由長實以$87.03億奪得。有關地皮佔地21.4萬平方呎,料可提供約1,750伙,以項目最高可建樓面約141.8萬方呎計算,每平方呎樓面地價僅為6,138元。
綜合之前的市場預測,項目估值介乎113億至146億元,即每平方呎樓面地價約8,000元至1.03萬元。換言之,是次地價較市場估值的下限價低約兩成,更重返8年前水平,消息引起市場嘩然,擔心樓價因而會跌。
參考啟德區目前屋苑二手成交呎價普遍高於2萬元,而坊間以中標呎價6,138元去計算,連同建築成本,料項目落成後實用呎價約1.7 萬元,與市價有差距,擔心會影響市場。
地價樓價沒有必然關係
事實上,「麵粉價」(地價)與「麵包價」(樓價)是沒有必然關係的。高價投地不等於高價賣樓;低價買地,也不是會低價賣樓,這視乎樓市的情況,以及發展商的銷售策略。隨著經濟復常及通關在即,相信可刺激樓市氣氛,發展商以高價賣樓機會較大。
為什麼地皮會出現低價中標的情況?相信是因為發展具困難,所需發展成本及時間亦不少。根據賣地條款,中標的發展商須興建一條建築面積不少於1.1萬平方呎的地下購物街,連接至啟德港鐵站、區內公營房屋及另一幅商業地;以及須興建2所安老院舍暨長者日間護理單位等社福設施。
踏入新一年,樓市氣氛進一步向好,如無意外,新盤仍然是市場焦點,啟德的新盤當中包括嘉華發展的承豐道15號涉2,138伙,以及恒地旗下的承豐道19號涉1,590伙等,值得留意發展商的佈署及銷情。