【新手教學】買樓前一定要知銀行估價

很多新手買樓,都不知從何入手,走入地產舖看到某某單位,開價多少多少,究竟這價錢是高是低?應該如何還價?最終一頭霧水。

要知道一層樓的價值,最簡單的方法是與附近樓盤比較,例如這單位的隔離左右,或是樓上樓下,最近成交價是多少?附近差不多面積、質素相約的單位又開價多少?這些數字就是大家常說的市場價格,這不但可以從代理口中知道,大家亦可以在地產代理網頁中輕易找到。

按揭貸款基於銀行估價

除此之外,大家亦要知道銀行估價,即是銀行對這物業估計的價值。新手朋友會問,買樓是跟業主買,只要業主願意成交不就可以了嗎?為什麼還要知道銀行估價呢?

需知道大部分人買樓都是承造按揭,而按揭是基於銀行估價去批貸款。但銀行估價往往有機會高於或低於成交價。假如低於你的成交價,便會出現估價不足情況。

買家正式向銀行申請按揭時,始發現估價不足,那時便需要付出更多初期成本去購買單位,估價與成交價相差愈大,愈容易打亂財務部署。例如,你看到一個心儀單位,跟業主議價後成交價800萬元,九成按揭理論上是付80萬元首期,向銀行借720萬元。可是上會時銀行對該單位的估價只有700萬元,借九成按揭最多也只能借630萬元,較原本預算少借了90萬元,這筆資金買家要想辦法自己填補了,搞不好隨時弄至撻訂收場。

影響銀行估價的因素

一般來說,銀行估價由測量師按以下的因素去計算出物業價值:

– 成交額:參考所屬屋苑其他單位成交價,如果近期成交價有上升趨勢,你的單位估值亦會有所上升。
– 成交量:如果屋苑成交活躍,估價會較貼市價。但若然成交稀疏,例如一年只得一個成交,在缺乏成交參考下,你的單位便有機會出現估價不足情況。
– 物業質素:單位的樓層、坐向、景觀,都會影響物業估價
– 凶宅:如果單位是凶宅,有機會不能估價,而同層或上下層的單位,估價亦有機會受影響。

正因為影響銀行估價因素眾多,因此在成交之前,最好先上網查一查銀行估價,如果可以找銀行職員直接評估更好,一來可以知道能否做足按揭,好讓自己財務有預算,另外銀行估價也可作為成交參考價,知道自己會否買貴貨,一舉兩得。

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