【Full Pay買政府樓】原來有一種居屋 日後加按有難度?!

房委會時有公佈二手居屋單位數據,除了有公佈置業人士的首期資金來源,當中最有趣的是不論是已補地價的居屋還是未補地價居屋,均有一定數量人士以一次過付款(Full Pay)買樓,無需申請按揭。不過,如果買入未補地價居屋的置業人士日後想加按套現會有一定難度,今次為大家分析箇中原因。
 
已補地價居屋可當作私樓公開出售,而買入相關單位的買家中,首次置業人士有5%人士以一次過付款,非首次置業者則有25%為一次過付款。至於未補地價居屋中,綠表買家中有6%為「Full Pay」;白表買家中有2%為「Full Pay」。

【加按申請】

付款方式公開市場買家第二市場買家
首次置業非首次置業綠表買家白表買家
按揭貸款95%75%94%98%
一次過付款5%25%6%2%

 

一次過付款的買家的資金來源,主要依靠個人儲蓄及父母資金資助:

一次過付款的資金來源公開市場買家第二市場買家
首次置業非首次置業綠表買家白表買家
個人儲蓄82%55%77%71%
出售先前物業所得收益不適用71%沒有沒有
父母的金錢資助45%5%42%43%
子女的金錢資助沒有沒有32%沒有
朋友/親戚的金錢資助18%5%29%29%

由於資助房屋價格一般比私人住宅為低,因此有若干百分比人士選擇「Full Pay」買樓。不過日後有資金需要希望加按套現,兩種居屋會有差異。買入的單位如果是已補地價居屋,業主日後可以像私樓一樣隨時申請;但如果是買入的是未補地價居屋,便需符合豁免的條件,並要獲得房署署長批準,否則日後一般不能加按。豁免條件如下:

  • 籌措醫藥費

  • 家庭成員的教育費

  • 殮葬費

  • 業主因離婚 / 分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費

  • 業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支

如果涉及其他原因,需要根據個別情況再作考慮。

居屋

未補地價居屋加按可獲批…?

未補地價居屋加按的金額會根據申請人的實際需要、及以申請加按當日所評定的單位市值,扣除補價後餘額的80%,再扣除未清還的按揭貸款額而釐定。假設申請當日評定的的市值以及扣除補價後的餘額為90萬元,按揭餘款為40萬元,可獲批的加按金額為32($900,000 x 80%-$400,000)。不論成功與否,向房署申請加按的手續費為$4,000,申請人可用劃線支票或銀行本票支付,抬頭為「香港房屋委員會」或「Hong Kong Housing Authority」。

善用Mortgage-link對沖利息開支

由於日後為未補地價居屋加按會有難度兼且牽涉手續費,綠白表買家即使有能力「Full Pay」買入單位,事前必須要考慮未來資金的流動性問題,如果想為資金提供更大彈性,就算有足夠購買力,亦應考慮申請按揭,把餘錢放在身邊。只要按揭計劃有提供Mortgage-link按揭儲蓄掛鈎戶口,便能把多餘的資金存入去並對沖按揭的利息支出。

【加按申請】

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