【銀主盤】逆市執平貨?一文睇清購買流程

手頭上資金有限,好難上車?想以低於市價的價錢買樓,可以考慮「銀主盤」,銀主盤往往是以低價成交,因此吸引一班想執筍貨的投資人士青睞。購買銀主盤有甚麼流程?又有甚麼風險?一起往下看。

甚麼是銀主盤?

一般業主買樓都會向銀行申請按揭,物業的樓契就會抵押於銀行。如果業主在供款期間無力還款時,銀行就會循法律途徑,向法庭申請破產令,沒收物業,並將物業於市場上放售或拍賣,以填補債務。而這類被沒收再賣出去的物業就稱為「銀主盤」。

3大常見銀主盤成因:

  • 業主經濟環境轉變斷供
  • 高成數按揭未能轉按,放棄供樓
  • 物業淪為負資產,樓價卻未有止跌跡象

銀主盤購買流程

1)搜尋銀主盤

銀主盤拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行,因此買家留意報章或網上廣告,街上亦會貼上銀主盤拍賣廣告。當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說,銀主盤須經代理洽購。

2)預約睇樓

買家可致電有關的拍賣行或會計師行詢問銀主盤的資料,亦可要求現場到該銀主盤單位參觀。如覺得單位合適,可找律師在拍賣前進行查冊,確定單位沒有問題後,在拍賣日到指定地點進行競投。

3)參與拍賣/入標

選定心水銀主盤,可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。

公開放售

銀行會委託地產代理放售物業,開價一般參考市價。如買家有興趣,可經代理「入標」,將出價寫入標書,再場遞交至銀行。一般這種出售方式會有招標期,銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價,銀行可重新招標。入標時,代理通常會要求買家同時付臨訂(約出價的3%-5%),以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。

公開拍賣

如果物業多輪招標均無人出價,銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價,再以估值中位數作為當日拍賣的底價。有興趣的買家可帶同臨訂,於拍賣當日即場出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得,成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價,銀行仍可選擇重新拍賣。

買銀主盤有什麼風險?

雖然銀主盤開價較市價低,但亦考驗買家對契約的了解。因為銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益,通常銀主不會負擔物業的負債,例如欠交的管理費,利息及法律費用,買方需要支付欠款。同時不保證物業業權完整,不負責還原單位內的非法改建,以及要求買家負責銀主的律師費。

買方應細閱文件內的所有條款,確定自己清楚明白合約內容才好簽署,如有不明白最好向律師查詢,或是選擇其他物業

銀主盤可造按揭

如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤,新買家買入後一般都可以正常申請按揭。除非該物業屬於凶宅、半契樓或業權有瑕疵的物業,才會難以申請按揭。

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