手頭上資金有限，好難上車？想以低於市價的價錢買樓，可以考慮「銀主盤」，銀主盤往往是以低價成交，因此吸引一班想執筍貨的投資人士青睞。購買銀主盤有甚麼流程？又有甚麼風險？一起往下看。

甚麼是銀主盤？

一般業主買樓都會向銀行申請按揭，物業的樓契就會抵押於銀行。如果業主在供款期間無力還款時，銀行就會循法律途徑，向法庭申請破產令，沒收物業，並將物業於市場上放售或拍賣，以填補債務。而這類被沒收再賣出去的物業就稱為「銀主盤」。

3大常見銀主盤成因:

業主經濟環境轉變斷供

高成數按揭未能轉按，放棄供樓

物業淪為負資產，樓價卻未有止跌跡象

銀主盤購買流程

1）搜尋銀主盤

銀主盤拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行，因此買家留意報章或網上廣告，街上亦會貼上銀主盤拍賣廣告。當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說，銀主盤須經代理洽購。

2）預約睇樓

買家可致電有關的拍賣行或會計師行詢問銀主盤的資料，亦可要求現場到該銀主盤單位參觀。如覺得單位合適，可找律師在拍賣前進行查冊，確定單位沒有問題後，在拍賣日到指定地點進行競投。

3）參與拍賣／入標

選定心水銀主盤，可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。

公開放售

銀行會委託地產代理放售物業，開價一般參考市價。如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。一般這種出售方式會有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。

公開拍賣

如果物業多輪招標均無人出價，銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。

買銀主盤有什麼風險？

雖然銀主盤開價較市價低，但亦考驗買家對契約的了解。因為銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，通常銀主不會負擔物業的負債，例如欠交的管理費，利息及法律費用，買方需要支付欠款。同時不保證物業業權完整，不負責還原單位內的非法改建，以及要求買家負責銀主的律師費。

買方應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才好簽署，如有不明白最好向律師查詢，或是選擇其他物業。

銀主盤可造按揭？

如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後一般都可以正常申請按揭。除非該物業屬於凶宅、半契樓或業權有瑕疵的物業，才會難以申請按揭。

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