【土地契约】2047年后 如何处理?

为消除市民对物业所有权在2047年后如何处理的不确定性,发展局早前在2023年4月时建议立法简化地契续期安排,透过刊宪的方式为到期的“一般用途”地契续期50年,并在地契到期前3年以“负面清单”形式刊宪宣告不获续期50年的地契,即是未列出的地契即代表可获续期。同时列明政府不可透过修订机制,把已刊宪的续期决定改为不续期,建议5月份在立法会开始讨论,当局冀有关条例草案可于2024年2月中通过。

什么是“2047大限”?

坊间说讲的“2047大限”是指土地使用权限的问题。所谓买地、买楼,均只是取得政府批租土地的“使用权”,现时所谓的“业主”均只是该土地的“租用者”,而非真正“拥有人”,除了中环圣约翰教堂是真正取得“永久业权”。

因为历史原因,除了少数在中上环、山顶、湾仔、北角等地区的“旧契”租期为999年,其余在香港岛及界限街以南的九龙土地使用“新契”,批租年期划一75年。后来的新九龙(界限街以北至狮子山以南)及新界的租期为99年。

在1997年面对回归前途未明问题前,为了释除大众疑虑,中央政府提出1997年7月1日至2047年6月30日内租约期满的土地,以免补地价、只需要缴应课差饷租值3%的年租,即可继续租用。

以大部分新界和新九龙土地契约在1898年开始计算,有大部分新界的土地(超过3万份)原本在于1997年回归前届满,《中英联合声明》为这批期满的土地制定了续期的权利,所有于1997年6月30日前期满的新界土地契约,均可以续期50年,直至2047年6月30日。

现时距离2047年虽然还有二十多年时间,但很多30年的按揭其实已经横跨2047这个年份,所以业界对于政府会采取什么行动都非常关注,所以被称为“2047大限”。

土地契约到期会发生什么事?

  1. 政府收回土地
  2. 继续免补地价自动续租
  3. 需要补地价续租,原因是政府当年以较低价格卖出土地,所以续期时土地租用者需要向政府缴交土地现时升值后的差价以补回政府的损失

虽然机会不大,但政府是有权在土地契约期满之日收回土地,逼走业主,业主会有所损失,甚至没有能力还余下的按揭,所以对银行而言,分析是有增加的。如果要一笔过在到期日补地价,费用需要由业主承担,同样会增加按揭还款风险。

所以最多人预计到期满后每年缴交一笔租金,才能继续承租土地。

已经发生的例子

1931年,薄扶林花园获批75年土地契约,契约在2006年期满,到期前引起业主一直以来的担心,业主由1995年开始去信政府求助,最终政府在1997年回归后透过行政会议通过规定,住宅契约期满后可免补地价,续租50年。薄扶林花园于是获地政署续期50年,直至2056年,横跨了2047年大限日子。地政署并无收取补地价,但是在续期的地契条约中,新增了延续地契的租金,金额为物业差饷估值的3%。

不过,政府视为成功续契的示范,薄扶林花园的业主立案法团曾于2006年在新旧契约交替之时,法团须按新契重组,旧法团在“真空期”丧失法律地位,当时法团在千多万盈余下需向法庭申请清盘,最终法庭酌情颁令将盈余过渡至新法团。因此,地契的续期安排影响新旧法团的过渡,续期不顺或有争议,有机会令大厦陷入管理与财政“真空”。

999年契约的屋苑

如果买入999年契约的屋苑,理论上业主在有生之年,也不需要担心地契到期这变量,因为距离现在至少有800多年才到期。

有趣一点是虽然此类的屋苑通常都是历史悠久的屋苑,但位于红磡的新盘必嘉坊竟然都是在此列表之上,此屋苑预计在2024年至2027年陆续入伙,必嘉坊所处的土地的契约是在1887年批出的。

地区屋苑落成年份获批日期
太古太古城19761900
北角赛西湖大厦19781893
中半山爱都大厦19831897
中半山晓峰阁19931885
中半山帝景园19911887
西半山乐信台 19891845
西半山嘉兆台19921844
西半山殷桦花园19951861
西半山罗便臣道80号 20011859
中上环嘉景台19901844
中上环聚贤居20061853
薄扶林碧瑶湾19751860
香港仔香港仔中心19791857
红磡红磡湾中心19791887
大角咀大同新邨19741871

这批土地集中在中上环、半山一带以及以往批出作为船坞用途的土地,例如大同新邨在1871年由当时英国政府拍卖并指定为船坞用途,后来大同船坞在1972年停止服务,重建为大同新邨。而太古城、红磡湾中心、必嘉坊的土地以前也是船坞厂。

常见问题 FAQ

那些屋苑有机会进入负面名单?

涉及重大公众利益的个案才会列入“负面清单”,例如大规模违反地契但屡劝不改,强调机制目的是精简地契续期流程,并非处理违反地契;不获续期的业权人会获个别通知,亦可就当局决定上诉或司法复核。

为何发展局要简化程序?

希望减低市民对物业所有权在2047年后如何处理的不确定性亦可能对业权人及物业市场造成困扰。

而且2047年6月30日当日则约有30万个属一般用途地段的地契同时到期,当中不少属共有业权地段,牵涉大量业权人,政府认为若沿用传统机制与业权人逐一查核业权及签立新地契会消耗大量时间,并不可行。

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