【逆巿按揭】3大情況導致誤算收入 如何拆解?

疫情之下,買家置業需要更為審慎,無論是一手二手物業買賣,申請按揭時,都要了解相關的計算,以免因為收入不足,導致無法申請按揭,最終面臨撻訂。至於坊間有哪些常見的誤算收入情況呢?今日小編就同大家一一拆解。

H按息計劃

由於現時銀行折息低企,約0.25厘,以現時普遍H按計劃的「H+1.5厘」計算,供款按息約1.75厘,遠低於P按的2.5厘息。不過,如果打算申請H按的買家,不要以為申請H按的壓力測試會較P按為低。因為銀行會以H按的封頂利息計算,而一般的H按封頂息為2.5厘,因此壓力測試的要求與P按一致。

以400萬貸款為例,以1.75厘息計算,還款期30年,壓力測試下,每月收入要求約為3.5萬元。然而,若以2.5厘息計算,壓力測試下,每月收入要求約為3.8萬元。雖然只是相差約3000元,但是若申請人介乎兩者之間,例如3.6萬元,以1.75厘計算,會以為能夠通過壓力測試,但實際上卻是有所不足,因此申請H按的人士要小心計算。

收入不穩被打折點算?

另外,對於因為近期疫情,而要放無薪假導致收入不穩,導致銀行在計算申請人收入時有所打折,甚至以最低收入月份才為按揭評估,或令申請人未能通過壓測。

對此情況,若只是與壓測要求相差不是太多,可考慮定息按揭,雖然息率較P按的2.5厘為高,但是因為息率被固定,在一段長時間不用面對加息風險,故不用進行壓力測試。以20年定息2.75厘息計算,每月供款為1.6萬元,以供款入息比率不高於5成計算,收入要求約3.2萬元,較2.5厘的壓力測試的3.8萬元為低。不過,使用定息按揭每月供款較高,以H按1.75厘計劃,H按每月供款約1.4萬元,定息按揭每月多2000元供款。

【逆巿按揭】3大情況導致誤算收入 如何拆解?
【逆巿按揭】3大情況導致誤算收入 如何拆解?

注意發展商按揭

至於購買新盤打算使用發展商按揭亦要留意,雖然現時發展商會提供頭一至兩年,免息免供的優勢,但並不代表不用作壓力測試。由於發展商按揭的利率多數是分階段提升,因此在計算供款人收入時,會以最高利率作為考慮。

假設按揭最初為3厘息,最終則升至6厘息。以400萬貨款計算,3厘息的每月款約1.7萬元,壓力測試下收入約4萬元。但是6厘息下,每月供款為2.4萬元,壓力測試則要5.4萬元。兩者壓力測試的收入要相差1.4萬元,若買家誤以起初息率計算,可能會無法通過壓力測試而不自知。

不過,發展商由指定財務機構提供按揭,而財務公司不需跟從金管局指引,即不需以息率加3厘作為壓力測試。但是作為貸款人,財務公司亦有其考量,即使以最寛鬆標準,每月供款款不可多於買家每月收入,亦會以最終利率6厘息計算,以上述400萬元貸款作例子,買家最少亦要有2.4萬元收入。然而每間財務公司對申請人的風險評估都不同,因此,買家即使買入新樓,亦要了解財務公司對貸款人的壓力測試要求,不要以為發展商按揭必定獲批,以免因無法申請按揭,而要撻訂。

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