【息口走勢】美聯儲局今年累加2.25厘 港銀加息壓力增

香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)於2022年6月中升至0.38厘,創自2020年10月底的19個半月新高。而美國聯儲局再宣布加息0.75厘,聯邦基金目標利率提高至2.25厘至2.5厘,是今年第四次加息,累加2.25厘,已等同上一次美國逾3年加息周期的加息幅度。

市場分析指,本港一個月銀行同業拆息(HIBOR)昨日已升至1.31厘,以現時最新拆息按揭計劃(H按)為H+1.3%計算,H按實際按息已觸及2.5厘封頂水平,本港銀行加息壓力明顯增加,馬泰陽相信,香港上調利率的趨勢亦無可避免,最快今季內港銀有機會上調最優惠利率(Prime rate),不過預料上調步伐會較美國緩慢。

600萬物業每月供款或增至2.4萬

在聯繫匯率下,香港利率有上升壓力,假設一個600萬元物業,承造9成按揭,還款期為30年,用H按計劃計算,基於按揭利率已高於H按計劃封頂息率,以H按計劃封頂息率2.5厘計,每月供款為22,403元。若加息0.25厘,每月供款便升至23,147元;若加息0.5厘,更升至23,905元。

而一個1,200萬元物業,以貸款額上限960萬元計算,還款期同樣為30年,以H按計劃封頂息率2.5厘計,每月供款39,001元。若加息0.25厘,每月供款便升至40,296;若加息0.5厘,更升至41,615元。

HIBOR

假設香港加息對每月供款影響

7月27日H按計劃封頂息率 = 2.5%

樓價

$600

$1,200

按揭成數

9成

8成

每月供款

$22,403

$39,001

若加息0.25厘
每月供款

$23,147

$40,296

若加息0.5厘
每月供款

$23,905

$41,615

上述以申請按揭保險計算,樓價1,000萬元或以下物業以9成按揭計算,其餘以按揭金額上限960萬元計算,每月供款包括按揭保費,並以30年按揭年期計算

資料來源: 香港置業按揭計算機

下半年樓價走勢續靠穩

拆息即使上升,但現時仍屬於超低息環境,對供樓人士負擔未見即時太大影響,而對香港市場的影響亦較為輕微。同時疫情持續穩定,發展商早已加緊步伐推售新盤,新盤浪接浪登場,帶動樓市氣氛暢旺,加上「波叔PLAN」對樓市有支持,以及鐵路通車效應引出購買力,相信是次美國加息對樓市影響有限,2022年下半年樓價走勢續靠穩。

慳息招數1: 善用Mortgage-link

Mortgage-Link(按揭存款掛鈎計劃)是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目,為貸款人提供高息儲蓄戶口,息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%,按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升,Mortgage-Link的息率也會同時上升,可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口,當有資金需要,可隨時提款以應付緊急開支,所以非常適合存放備用資金,節省利息開支。

慳息招數2:轉按

另一個簡單慳息方法是轉按,根據過往歷史,在加息潮下,銀行會調整按揭計劃,例如收緊鎖息上限增加按揭利率等,由於現時按揭計劃仍有低至H+1.3%,加上現時有高達1.6%現金回贈,例如借貸額為800萬,現金回贈足以高達12.8萬元,能夠抵銷數月的支出。

另一方面,過往有不少新盤買家選擇發展商按揭,在「蜜月期」過後,是以P+1%P+2%等按揭計劃供款,由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多,當最優惠利率上升,這些人士的供樓負擔更大,最好盡快轉按減低利息成本。

慳息招數3:固定金額供款

按揭市場有不同供款方法,其中一個方法是不論利率上升還是下跌,均以固定金額供款,並同時延長或縮減還款期。例如利息上升時,全期還款年期便會增加,如果利息下跌,全期還款年期便會縮減。不過選用固定金額供款,不能申請30年還款期,因為一旦加息,便會超出金管局的30年按揭還款期限制,詳情可以向我們查詢。

慳息招數4:定息按揭

市場上另一個慳息方法是選用定息按揭,現時定息按揭的利率分別為10年的2.7%15年的2.85%20年的3%。如果將來按揭利率升穿3%,定息按揭可以發揮作用,但現時H按的按揭計劃普遍為H+1.3%,以2022617日拆息0.6%計算,實際按息為1.9%,比定息按揭為低,故現階段仍未是最化算。

慳息招數5:息除本減

由於加息下每月利息難免增加,最簡單慳息方法是向銀行償還部份本金,最低額通常為5萬元10萬元,在低息環境下,才向銀行借取更多資金。提早還款需要注意罰息期,現時一般按揭計劃設有23年罰息期,銀行有機會取回現金回贈,決定前記得先行審視按揭合約的條款。

有何辦法避免供樓負擔增加?

現時市面上部份銀行提供兩款按揭供款方法,包括「定額供款」及「定息按揭」,均有助供樓人士固定每月供款額,免卻加息周期下每月供款開支增加的煩惱。而它們各有特點,想知道哪種付款方式比較適合自己,

「定額供款」一般銀行為按揭客戶提供「定期供款」,即固定貸款年期,業主的每月供款會因應利率的高低而有所增減。然而部份銀行亦有提供「定額供款」,即固定每月貸款金額,業主的供款年期因應利率的高低而有所增減。

「定息按揭」由香港按揭證券有限公司(按證公司)推出,讓客戶於首10年、15年或20年以固定利率作供款,不受息口影響,其後可再以定息或浮息續供。6月份的定息利率分別鎖定為2.7厘、2.85厘及3厘,按證公司亦會按照市場情況等因素不時調整利率。

雖然此兩種按揭供款方式甚為相似,但當中亦各有利弊。首先,在按揭利率方面,「定額供款」可以H按或P按供款,借款人可向銀行定出心儀的每月供款額,再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期,當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。以現時新造浮息的實際按息約為2至2.5厘比較,比10年期的「定息按揭」2.7厘稍低,不過如遇上加息周期,選用「定額供款」所增加的利息開支將延後償還,有別於「定息按揭」已鎖定息口,利息開支並不會因加息而增加,因此最終「定額供款」的總利息有機會比「定息按揭」為多,但如按揭年期內遇上減息機會較多,則反之亦然。

其次,按揭年期及壓力測試要求不同。由於「定額供款」或會因加息而將年期延長,因此按揭年期並不能借足30年,相對上壓力測試門檻較可借盡30年為高;選用「定息按揭」的客戶則可選擇最高30年按揭,再決定定息年期,而且借款人毋須通過加息3厘壓力測試,只需通過供款與入息比率,因此選用「定息按揭」的收入要求相對較低。

以固定金額供款,讓每月供樓開支固定,無懼加息的風險,對業主來說較有預算。不過,建議有意置業人士仍然要預留充裕的後備資金,切忌借得太盡及衡量自身負擔能力才入市。其實,對於一些已經有充份準備部署置業的人士,不妨盡早鎖定優惠的按揭計劃。現時按揭計劃提供高達1.6%現金回贈,如果物業屬於綠色物業,更可享有高達$8,888現金回贈,詳情可以向經絡按揭查詢。

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