香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）於2022年6月中升至0.38厘，創自2020年10月底的19個半月新高。而美國聯儲局再宣布加息0.75厘，聯邦基金目標利率提高至2.25厘至2.5厘，是今年第四次加息，累加2.25厘，已等同上一次美國逾3年加息周期的加息幅度。

市場分析指，本港一個月銀行同業拆息（HIBOR）昨日已升至1.31厘，以現時最新拆息按揭計劃（H按）為H+1.3%計算，H按實際按息已觸及2.5厘封頂水平，本港銀行加息壓力明顯增加，馬泰陽相信，香港上調利率的趨勢亦無可避免，最快今季內港銀有機會上調最優惠利率（Prime rate），不過預料上調步伐會較美國緩慢。

600萬物業每月供款或增至2.4萬

在聯繫匯率下，香港利率有上升壓力，假設一個600萬元物業，承造9成按揭，還款期為30年，用H按計劃計算，基於按揭利率已高於Ｈ按計劃封頂息率，以H按計劃封頂息率2.5厘計，每月供款為22,403元。若加息0.25厘，每月供款便升至23,147元；若加息0.5厘，更升至23,905元。

而一個1,200萬元物業，以貸款額上限960萬元計算，還款期同樣為30年，以H按計劃封頂息率2.5厘計，每月供款39,001元。若加息0.25厘，每月供款便升至40,296；若加息0.5厘，更升至41,615元。

表：假設香港加息對每月供款影響

上述以申請按揭保險計算，樓價1,000萬元或以下物業以9成按揭計算，其餘以按揭金額上限960萬元計算，每月供款包括按揭保費，並以30年按揭年期計算

資料來源： 香港置業按揭計算機

下半年樓價走勢續靠穩

拆息即使上升，但現時仍屬於超低息環境，對供樓人士負擔未見即時太大影響，而對香港市場的影響亦較為輕微。同時疫情持續穩定，發展商早已加緊步伐推售新盤，新盤浪接浪登場，帶動樓市氣氛暢旺，加上「波叔PLAN」對樓市有支持，以及鐵路通車效應引出購買力，相信是次美國加息對樓市影響有限，2022年下半年樓價走勢續靠穩。

慳息招數1: 善用Mortgage-link

Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃）是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目，為貸款人提供高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%，按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也會同時上升，可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口，當有資金需要，可隨時提款以應付緊急開支，所以非常適合存放備用資金，節省利息開支。

慳息招數2:轉按

另一個簡單慳息方法是轉按，根據過往歷史，在加息潮下，銀行會調整按揭計劃，例如收緊鎖息上限增加按揭利率等，由於現時按揭計劃仍有低至H+1.3%，加上現時有高達1.6%現金回贈，例如借貸額為800萬，現金回贈足以高達12.8萬元，能夠抵銷數月的支出。

另一方面，過往有不少新盤買家選擇發展商按揭，在「蜜月期」過後，是以P+1%、P+2%等按揭計劃供款，由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多，當最優惠利率上升，這些人士的供樓負擔更大，最好盡快轉按減低利息成本。

慳息招數3:固定金額供款

按揭市場有不同供款方法，其中一個方法是不論利率上升還是下跌，均以固定金額供款，並同時延長或縮減還款期。例如利息上升時，全期還款年期便會增加，如果利息下跌，全期還款年期便會縮減。不過選用固定金額供款，不能申請30年還款期，因為一旦加息，便會超出金管局的30年按揭還款期限制，詳情可以向我們查詢。

慳息招數4:定息按揭

市場上另一個慳息方法是選用定息按揭，現時定息按揭的利率分別為10年的2.7%、15年的2.85%及20年的3%。如果將來按揭利率升穿3%，定息按揭可以發揮作用，但現時H按的按揭計劃普遍為H+1.3%，以2022年6月17日拆息0.6%計算，實際按息為1.9%，比定息按揭為低，故現階段仍未是最化算。

慳息招數5:息除本減

由於加息下每月利息難免增加，最簡單慳息方法是向銀行償還部份本金，最低額通常為5萬元至10萬元，在低息環境下，才向銀行借取更多資金。提早還款需要注意罰息期，現時一般按揭計劃設有2至3年罰息期，銀行有機會取回現金回贈，決定前記得先行審視按揭合約的條款。

有何辦法避免供樓負擔增加？

現時市面上部份銀行提供兩款按揭供款方法，包括「定額供款」及「定息按揭」，均有助供樓人士固定每月供款額，免卻加息周期下每月供款開支增加的煩惱。而它們各有特點，想知道哪種付款方式比較適合自己，

「定額供款」一般銀行為按揭客戶提供「定期供款」，即固定貸款年期，業主的每月供款會因應利率的高低而有所增減。然而部份銀行亦有提供「定額供款」，即固定每月貸款金額，業主的供款年期因應利率的高低而有所增減。

「定息按揭」由香港按揭證券有限公司（按證公司）推出，讓客戶於首10年、15年或20年以固定利率作供款，不受息口影響，其後可再以定息或浮息續供。6月份的定息利率分別鎖定為2.7厘、2.85厘及3厘，按證公司亦會按照市場情況等因素不時調整利率。

雖然此兩種按揭供款方式甚為相似，但當中亦各有利弊。首先，在按揭利率方面，「定額供款」可以H按或P按供款，借款人可向銀行定出心儀的每月供款額，再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期，當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。以現時新造浮息的實際按息約為2至2.5厘比較，比10年期的「定息按揭」2.7厘稍低，不過如遇上加息周期，選用「定額供款」所增加的利息開支將延後償還，有別於「定息按揭」已鎖定息口，利息開支並不會因加息而增加，因此最終「定額供款」的總利息有機會比「定息按揭」為多，但如按揭年期內遇上減息機會較多，則反之亦然。

其次，按揭年期及壓力測試要求不同。由於「定額供款」或會因加息而將年期延長，因此按揭年期並不能借足30年，相對上壓力測試門檻較可借盡30年為高；選用「定息按揭」的客戶則可選擇最高30年按揭，再決定定息年期，而且借款人毋須通過加息3厘壓力測試，只需通過供款與入息比率，因此選用「定息按揭」的收入要求相對較低。

以固定金額供款，讓每月供樓開支固定，無懼加息的風險，對業主來說較有預算。不過，建議有意置業人士仍然要預留充裕的後備資金，切忌借得太盡及衡量自身負擔能力才入市。其實，對於一些已經有充份準備部署置業的人士，不妨盡早鎖定優惠的按揭計劃。現時按揭計劃提供高達1.6%現金回贈，如果物業屬於綠色物業，更可享有高達$8,888現金回贈，詳情可以向經絡按揭查詢。

延伸閱讀:

按揭資訊

高成數按揭 | 林鄭Plan 2.0 |

即供VS建期 | 按揭專家

最新動態

焦點成交 | 樓市新聞