【2024年財案後不用壓力測試了】供款與入息比率 如何增加收入證明 | 一文睇曬計算方法、擔保人及豁免條件

幾時需要做壓力測試

因為美國加息周期在2024年初已經好大可能步入尾聲,香港按揭息率進一步上升的機會較低,所以2024年財政預算案單日撤消額外印花稅當日,金管局同步宣布暫停壓力測試要求。當日買家如果想減低風險,可以自行進行壓力測試,計算加息情況下,供款與入息比率會變成多少。

以往,銀行為了確認供款人或擔保人有能力供款才會審批按揭貸款,特別是一些高成數按揭所以都會進行兩個測試

  1. 按照現行按揭利率,計算「供款與入息比率」是否至某個比例以下(通常是50%以下);
  2. 假設現行的按揭利率加2%*,計算「供款與入息比率」是否在某個比例以下

什麼情況可以免壓力測試

  1. 「首置」人士

    「首置」
    除了包括過去未曾置業的人士外,如果是曾經置業但已經賣樓,或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」,只要現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業,便符合「首置」資格。

    雖然「首置」人士用按揭保險計劃申請現樓按揭按金管局例是可以免壓力測試,但不代表所有銀行自己內部都不會執行這個計算,較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。而且銀行依然會計算按現時利率計算的「供款與入息比率」測試(上述的第一個測試)。如果未能通過壓力測試而銀行又願意批,按揭保費也會加價10%。

  2. 如果借發展商按揭,就可以跳過銀行的壓力測試,至於發展商的財務公司有沒有壓力測試就要視乎個別機構的安排。
  3. 購買居屋或綠置居時,由於政府已經擔保,所以不用進行壓力測試。

如何計算「供款與入息比率」

計算壓力測試之前,借貸人首先要知道和通過「供款與入息比率」比率。「供款與入息比率」英文名Debt-to-income ratio ,簡稱DTI。例如你月入4萬,每月按揭供款是$18,000,你的DTI便是45%。

DTI = 每月供款 / 每月入息 = $18000 / $40000 = 45%

什麼是壓力測試

假設按揭利率加2%,每月供款不可超過入息的某個百分比。以基本的首次置業人士為例,每月供款不可超過入息的60%。例如在上述例子中,借貸人月入4萬,每月按揭供款是$18,000,DTI是45%;加2%後,假設每月供款增加至$25,000,DTI會增加至25000/40000 = 62.5%,由於超過60%,不能通過壓力測試,銀行便不會批出按揭。

「供款與入息比率」上限

壓力測試中「供款與入息比率」DTI的比率最高是60%,但不同背景的申請人會有不同的上限,上限高低視乎「三條紅線」,如果完全沒有踩中以下的紅線,就可以取60%最高的供款比率上限

  1. 物業用來出租不是自住 (DTI減10%)
  2. 本來已經有物業、車位、的按揭或擔保人 (DTI減5% – 10%) 【銀行會查閱環聯TransUnion (TU)記錄】
  3. 主要收入來源不是來自香港 (DTI減5% – 10%)
自住/出租有按揭在身/擔保樓價供款比率上限

壓力測試
「供款與入息比率」

自住沒有所有50%60%
自住所有40%50%
出租沒有所有40%50%
出租所有30%40%

例子

張上車先生月入$35,000想購買一間600萬的自住物業,已經有240萬可以作首期,想申請30年6成按揭,沒有其它物業和擔保在身。

港置計算機

「供款與入息比率」

按現時利率: 3.375%,每月按揭供款$15,915。
「供款與入息比率」DTI =$15,915 / $35,000 = 45.5% ,比率少於50%,通過「供款與入息比率」測試。

花紅雙糧計算嗎?

花紅也可以計算在入息裏面,可以按過去兩年的平均攤分為12個月計算,或過去一年稅單攤分12個月去計算。非固定收入人士,銀行一般會用申請者過去半年平均傭金在打6至8折去計算,或會剔走最高及最低傭金月份計算平均數。但須留但如果申請9成按揭,傭金不能計算為入息。至於花紅,除非僱傭合約或糧單有寫明包括花紅,否則也未必計作入息。

至於出租物業收入也可以計算在入息之內,但需要打7折,若是聯名物業,除非另一位物業業主同為按揭申請人,否則租金收入只能計一半。

買第二層樓「供款與入息比率」會更難?

記住兩件事,否則你買完樓先會發現銀行唔批按揭!

  1. 按揭成數減10%
  2. 「供款佔入息比率」會相應收緊一成,例如首置+自住, 由50%變成40%

以上述例子為例

張上車先生月入$35,000,按現時利率每月供款$15,915,「供款與入息比率」是45.5%,已經超過40%;壓力測試是57.6%,同樣超過50%,所以不會獲得銀行的按揭審批。

根據港置負擔能力計算機張上車買樓前應該確保自己有足夠首期或者更高收入,例如收入需要達到$45,500,或者尋找擔保人幫忙。或是令自己有323萬的首期和15%印花稅等才可以考慮買第二層樓,可以見到買第二層樓比買第一層樓時要求的首期和入息是大很多。

如何增加收入證明以通過「供款與入息比率」要求?

  1. 申請按揭時增加擔保人,銀行會將擔保人收入的某個百分比計算入申請人的入息當中。
  2. 除了基本月薪外,年終的花紅或雙糧也可以計算在薪金之中。雙糧是除以12個月放入月薪,假設月薪為36,000元,每月收入便增加3,000元至39,000元,申請人可以用僱傭合約、雙糧月份的糧單及銀行月結單證明;花紅則以2年平均值計計算,個別銀行會有折讓,申請人需要出示該月花紅糧單、兩年稅單和僱傭合約。
  3. Freelance副業收入,如果申請人有商業登記證、會計紀錄、單據和向稅務局報稅等,在提供至少過往3個月的入息證明後,銀行有機會會接受納入計算,大概用過去半年收入的平均數的六至八折作為參考。
  4. 租金收入可以按7折計算,當然前提是有打釐印,如果沒有或有有出租打算但尚為租出,銀行會視為「擬租金收入」,以租金6折計算。
  5. 除了增加收入外,可以減少現時現有其它的債務,例如私人貸款等,詳情可以看下面的例子

【按揭必讀】人工過唔到壓測?原來仲有四種收入幫到手

其它負債會影響「供款與入息比率」要求

絕對會。銀行計算供「供款與入息比率」DTI時,會把借款人和擔保人的所有其他借貸供款和按揭供款加起來計算,所以所有私人貸款、循環貸款,信用卡貸款等也會計算在內。如果申請者本來有很多貸款而導致未能通過壓力測試,建議先盡可能地清還貸款。

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壓力測試例子

尚置業先生月入$52,000想購買一間600萬的自住物業,已經有240萬可以作首期,想申請30年6成按揭,沒有其它物業和擔保在身,但之前借了30萬私人貸款,每月需要還10,000

港置計算機

按現時利率: 3.375%,每月按揭供款$15,915,加上本來的$10,000私人貸款供款,每月供款$25,915。
「供款與入息比率」DTI =$25,915 / $52,000 = 49.8%,比率剛剛少於50%,通過第一個測試。

如何加大借貸額

不過這個例子中,其實尚置業若先清還私人貸款,其實可以負擔更高樓價的物業。若先還30萬私人貸款,尚置業雖然手上的240萬減少至210萬,但每月清還的貸款少了$10,000,所以在計算「供款與入息比率」DTI 會大幅降低。即是尚置業買入更高樓價的物業,每月供款更多,依然有機會通過壓力測試,

根據港置負擔能力計算機尚置業可以負擔最高767萬的物業。假設阿搜買了750萬的物業,首期210萬,貸款540萬,30年,利率3.375%

「供款與入息比率」DTI =$24,463 / $52,000 = 47%

DTI少於50%,剛剛符合「供款與入息比率」要求。比較之下,尚置業可以負擔的物業已經由600萬增至750萬,有更多選擇,以我們香港置業的網盤為例,選擇至少增加一倍。

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壓力測試的歷史

年份事件

2010

要求銀行以按揭利率假上升2%的情況下,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試,供款與入息比率的上限為60%

2012

對於有多個按揭物業的貸款申請人,供款與入息比率由50%降至40%,壓力測試下的供款與入息比率上限由60%下調至50%

2013

要求銀行進行壓力測試時,由原來假設按揭利率上升2%增至3%

2015

借款人如果購買第2套自用住宅物業,供款與入息比率上限由50%減至40%,利率壓力測試由60%跌至50%

2022

金管局向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由3%下調至2%,調整適用於所有物業按揭貸款。

2024年2月28日

金管局宣布暫停壓力測試要求。

資料來源:hkeconomy.gov.hk

FAQ常見問題:

非固定收入人士要通過「供款與入息比率」的難度會否增加?

會的,銀行在審批按揭要求的入息證明文件較長。依賴傭金收入的行業,例如地產代理、保險經紀等,就屬於無固定收入的一類。部銀行一般會用半年傭金收入作為平均數,再視乎收入波動性打六至八折扣去計算收入水平。

留意「首置客」打算申請「按揭保險」時,是不能申請九成按揭,非固定收入人士最多只能申請八成按揭。

租金收入可以計算嗎?

一般會計算租金的七成。

可以用資產價值去申請擔保按揭?

如果不想通過壓力測試,可以用資產水平作評估去申請按揭, 部分銀行可以批出最多4成上限。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等,不過要按以下比例打折計算,當然要減除負債水平,因為銀行要看資產淨值(net assets)。

現金:100%
股票:50% – 90% (按穩健程度去計算,藍籌股票一般會取得較高比率)
物業:50% (打折後還要扣減雙倍按揭計算,所以還有按揭的物業其實不好算),海外物業如果能提供當地房產證明,或能以當年的買入價50%去計算

假設借款人擁有一個現時估值$1,200萬元之物業,尚有按揭餘額$200萬,他的資產淨值 = $1,200萬 × 50%  – $200萬 = 400萬,可買入新物業樓價限於$400萬,而由於新購物業已屬第二層樓,按揭成數由4成降至3成,借貸額僅$120萬。

另外,借貸人不能混合入息和資產兩個方法來申請按揭。

信用卡欠款及私人貸款會否影響「供款與入息比率」?

銀行會用借貸人的原本入息先減去每月所有借貸供款額後的入息去計算「供款與入息比率」,例如本來月入5萬,但每月要還2萬私人貸款,銀行會以月薪3萬去計算壓力測試,借貸額會由近600萬大幅減至不足350萬。

信用卡欠款及私人貸款的債務均均會計算入壓力測試,銀行處理按揭申請時,會翻查對方的紀錄,信用卡欠款如果經已還清,不會計進壓力測試,但如果信用卡以分期貸款還款,銀行便會計進壓力測試。這樣的情況同樣應用於私人貸款,根據我們經驗,不少按揭申請人會忽略已申請的貸款,申請前可以先行查閱信貸報告。

未能通過「供款與入息比率」會有什麼後果?

一旦未能通過「壓力測試」,銀行大多數都不會批出按揭貸款。除非你提高首期比例以減少貸款額,或者有方法提升收入水平,以提升「供款佔入息比率」,加入擔保人。

如果本身屬於首置客,而又有借取按揭保險,則可透過繳付額外保費以免卻「壓力測試」。 假設買家購買了600萬元物業,承造90%按揭去計算,以按揭年期30年計,本來需要支付5%的貸款額的「按揭保費」,只需繳付額外10%的保費,相當於5.5%的保費,便可以免除卻「壓力測試」,只用「供款佔入息一半」的條件作審批,需要的月入水平由有$50,010降低至$44,049元。

加息期下對「供款與入息比率」有什麼影響?

現時超過九成以上供樓人士均選用H按供樓,而現時大部份H按計劃均設有鎖息上限。當銀行計算壓力測試時,會以鎖息上限作為基準計算。不過,當加息周期遇上以下情況,壓力測試門檻同樣會出現調整:

1. 最優惠利率上升

假設銀行最優惠利率為5.5%H按揭計劃鎖息上限5.5%-2.5%=3%,當最優惠利率上升,銀行把最優惠利率調升至5.625%,鎖息上限便會變成2.625%(5.625%-2.5%=3.125%)「供款與入息比率」要求便會由5%增加至5.125%

2. 銀行調整按揭計劃

另一個情況是最優惠利率暫時不變,但在加息周期銀行調整按揭計劃,更改現時鎖息上限,例如把P-2.5%更改至P-2.4%,假設最優惠利率為5.5%,即鎖息上限的實際按息由3%上升至3.1%,壓力測試利率要求便由5.1%上升至5.2%

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