幾時需要做壓力測試

一般來說，銀行為了確認供款人或擔保人有能力供款才會審批按揭貸款，特別是一些高成數按揭所以都會進行兩個測試

1. 按照現行按揭利率，計算「供款與入息比率」是否至某個比例以下(通常是50%以下)；
2. 假設現行的按揭利率加2%*，計算「供款與入息比率」是否在某個比例以下

*2022年9月之前是3%

什麼情況可以免壓力測試

1. 「首置」人士
   
   「首置」除了包括過去未曾置業的人士外，如果是曾經置業但已經賣樓，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業，便符合「首置」資格。

   雖然「首置」人士用按揭保險計劃申請現樓按揭按金管局例是可以免壓力測試，但不代表所有銀行自己內部都不會執行這個計算，較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。而且銀行依然會計算按現時利率計算的「供款與入息比率」測試(上述的第一個測試)。如果未能通過壓力測試而銀行又願意批，按揭保費也會加價10%。

2. 如果借發展商按揭，就可以跳過銀行的壓力測試，至於發展商的財務公司有沒有壓力測試就要視乎個別機構的安排。
3. 購買居屋或綠置居時，由於政府已經擔保，所以不用進行壓力測試。

如何計算「供款與入息比率」

「供款與入息比率」又名Debt-to-income ratio DTI，例如你月入4萬，每月按揭供款是$18,000

DTI = 每月供款 / 每月入息 = $18000 / $40000 = 45%

花紅可以按過去兩年的平均攤分為12個月計算，或過去一年稅單攤分12個月去計算。非固定收入人士，銀行一般會用申請者過去半年平均傭金在打6至8折去計算，或會剔走最高及最低傭金月份計算平均數。但須留但如果申請9成按揭，傭金不能計算為入息。至於花紅，除非僱傭合約或糧單有寫明包括花紅，否則也未必計作入息。

至於出租物業收入也可以計算在入息之內，但需要打7折，若是聯名物業，除非另一位物業業主同為按揭申請人，否則租金收入只能計一半。

「供款與入息比率」上限

壓力測試中「供款與入息比率」DTI的比率高低視乎「三條紅線」，如果完全沒有踩中以下的紅線，就可以取60%最高的供款比率上限

1. 物業用來出租不是自住 (DTI減10%)
2. 本來已經有物業、車位、的按揭或擔保人 (DTI減5% – 10%) 【銀行會查閱環聯TransUnion (TU)記錄】
3. 主要收入來源不是來自香港 (DTI減5% – 10%)

例子

張上車先生月入$35,000想購買一間600萬的自住物業，已經有240萬可以作首期，想申請30年6成按揭，沒有其它物業和擔保在身。

按港置計算機

「供款與入息比率」

按現時利率: 3.375%，每月按揭供款$15,915。
「供款與入息比率」DTI =$15,915 / $35,000 = 45.5% ，比率少於50%，通過「供款與入息比率」測試。

壓力測試下

利率 = 3.375% + 2%  = 5.375%，每月按揭供款增加至$20,159。
「供款與入息比率」DTI =$20,159 / $35,000 = 57.6% ，比率大於63%，成功通過壓力測試。

買第二層樓「壓力測試」會更難？

不少投資者都低估了買第二層樓需要的財力，很多本身幫另一半擔保了一層物業或者已經有其它物業的人，儲夠首期又再去想用自己首置身份再買一層樓，不過這個時候千萬要記住三件事，否則你買完樓先會發現銀行唔批按揭！

1. 按揭成數減10%
2. 「供款佔入息比率」及「壓力測試」也會相應收緊一成 (首置+自住, 由60%和50%變成50%和40%）
3. 印花稅是樓價15%

以上述例子為例

張上車先生月入$35,000，按現時利率每月供款$15,915，「供款與入息比率」是45.5%，已經超過40%；壓力測試是57.6%，同樣超過50%，所以不會獲得銀行的按揭審批。

根據港置負擔能力計算機，張上車買樓前應該確保自己有足夠首期或者更高收入，例如收入需要達到$45,500，或者尋找擔保人幫忙。或是令自己有323萬的首期和15%印花稅等才可以考慮買第二層樓，可以見到買第二層樓比買第一層樓時要求的首期和入息是大很多。

如何增加收入證明以通過壓力測試

1. 申請按揭時增加擔保人，銀行會將擔保人收入的某個百分比計算入申請人的入息當中。
2. 除了基本月薪外，年終的花紅或雙糧也可以計算在薪金之中。雙糧是除以12個月放入月薪，假設月薪為36,000元，每月收入便增加3,000元至39,000元，申請人可以用僱傭合約、雙糧月份的糧單及銀行月結單證明；花紅則以2年平均值計計算，個別銀行會有折讓，申請人需要出示該月花紅糧單、兩年稅單和僱傭合約。
3. Freelance副業收入，如果申請人有商業登記證、會計紀錄、單據和向稅務局報稅等，在提供至少過往3個月的入息證明後，銀行有機會會接受納入計算，大概用過去半年收入的平均數的六至八折作為參考。
4. 租金收入可以按7折計算，當然前提是有打釐印，如果沒有或有有出租打算但尚為租出，銀行會視為「擬租金收入」，以租金6折計算。
5. 除了增加收入外，可以減少現時現有其它的債務，例如私人貸款等，詳情可以看下面的例子

【按揭必讀】人工過唔到壓測？原來仲有四種收入幫到手

其它負債會影響壓力測試？

絕對會。銀行計算供「供款與入息比率」DTI時，會把借款人和擔保人的所有其他借貸供款和按揭供款加起來計算，所以所有私人貸款、循環貸款，信用卡貸款等也會計算在內。如果申請者本來有很多貸款而導致未能通過壓力測試，建議先盡可能地清還貸款。

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壓力測試例子

尚置業先生月入$52,000想購買一間600萬的自住物業，已經有240萬可以作首期，想申請30年6成按揭，沒有其它物業和擔保在身，但之前借了30萬私人貸款，每月需要還10,000。

按港置計算機

按現時利率: 3.375%，每月按揭供款$15,915，加上本來的$10,000私人貸款供款，每月供款$25,915。
「供款與入息比率」DTI =$25,915 / $52,000 = 49.8%，比率剛剛少於50%，通過第一個測試。

壓力測試下

利率 = 3.375% + 2%  = 5.375%，每月按揭供款$20,159，加上本來的$10,000私人貸款供款，每月供款$30,159。
「供款與入息比率」DTI =$30,159 / $52,000 = 58% ，比率也是剛剛少於60%，通過第二個測試，即是壓力測試。

如何加大借貸額

不過這個例子中，其實尚置業若先清還私人貸款，其實可以負擔更高樓價的物業。若先還30萬私人貸款，尚置業雖然手上的240萬減少至210萬，但每月清還的貸款少了$10,000，所以在計算「供款與入息比率」DTI 會大幅降低。即是尚置業買入更高樓價的物業，每月供款更多，依然有機會通過壓力測試，

根據港置負擔能力計算機，尚置業可以負擔最高767萬的物業。假設阿搜買了750萬的物業，首期210萬，貸款540萬，30年，利率3.375%

「供款與入息比率」DTI =$24,463 / $52,000 = 47%

壓力測試加2%利率下，「供款與入息比率」DTI =$30,985 / $52,000 = 59.6%

DTI少於60%，剛剛好通關壓力測試。比較之下，尚置業可以負擔的物業已經由600萬增至750萬，有更多選擇，以我們香港置業的網盤為例，選擇至少增加一倍。當然由於此時按揭成數超過60%，尚置業是需要使用按揭保險，每月供款稍微將會增加。

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