白居二拣楼的注意事项

【白居二2023攻略大全】申请时间、申请资格、入息和资产限制、程序、按揭、市况

什么是“白居二”

“白居二”全名是“白表居屋第二市场计划”,未有此计划前,政府只容许未补地价的二手居屋予公屋绿表人士购买。

而2013年开始,政府放宽限制,让部分中低收入但没有绿表资格的家庭或个人购买二手指定的居屋,分别在2013年和2015年两次分别推出5000个和3000个配额.

两轮计划共分别收到66,157和43,943分申请,远远超出限额12倍和17倍。虽然最终7500个配额只售出4021个单位,但经过检讨后,在2017年底开始决定将计划恒常化,每年都会推出。

白居二配额

预计2023年:单身人士900个,家庭8100个+
2022年:单身人士450个,家庭4050个
2021年:单身人士450个,家庭4050个
2020年:单身人士450个,家庭4050个
2019年:单身人士300个,家庭2700个
2018年:单身人士250个,家庭2250个
2015年:单身人士300个,家庭2700个
2013年:单身人士500个,家庭4500个

【居屋故事】为左层居屋姐弟反面?居屋可否“甩名”做首置客?

白居二市况

最受欢迎的市区屋苑包括深水埗的凯乐苑、九龙湾的彩兴苑、将军澳的广明苑等,前两者的平均成交呎价大概是11000元,广明苑更只需要7100元。

最受欢迎的地区和屋苑

统计2022年十一月至2023年一月初的成交数字,将军澳区有131宗白居二成交,为最活跃的区域。当中广明苑和宝盈花园各自有26宗成交,彩明苑富康花园各自有16宗成交,唐明苑有13宗成交。

屋苑地区成交宗数补价折扣率成交尺价
宝盈花园将军澳2638%9,798
广明苑将军澳2645%7,063
彩明苑将军澳1638%8,548
富康花园将军澳1642%8,069
唐明苑将军澳1345%7,662

4个地铁站旁边的居屋也非常受欢迎,南昌站隔离的凯乐苑有48宗成交,尺价$11,736,部分单位更有海景。启朗苑步行至启德站只需要1分钟,为平均尺价最贵的屋苑。邻近天水围站的屏欣苑和沙田第一城站的愉翠苑也分别录得44宗和41宗成交。

屋苑地区成交宗数补价折扣率成交尺价
启朗苑启德249%13,223
凯乐苑深水埗4848%11,736
屏欣苑元朗4422%9,887
愉翠苑沙田4133%9,087

近年也有比较多的居屋建成,随着2020年或之前入伙的居屋的首两年出售限制期开始届满,一些楼龄较新的屋苑流入白居二市场,例如长沙湾的凯德苑、将军澳的雍明苑、何文田的冠德苑、深水埗的凯乐苑、启德的启朗苑

另外还有一些虽然楼龄比较长一些,但因为位置非常方便,成交依然十分多的屋苑,包括牛头角的彩兴苑、蓝田的锦丰苑、荔枝角的荔欣苑、太古的康山花园、钻石山的龙蟠苑、筲箕湾的爱蝶湾、长沙湾的丽翠苑等。

私人发展商参与的居屋屋苑

上世纪八十年代时,政府为了加快资助房屋落差,邀请了一些私人发展商参与,这一批私人参与的屋苑比较有特色,和其他居屋屋苑有点不同,部分设有泳池、健身室等,这类屋苑也是白居二可以购买的选择之内。其中一个十分受欢迎的是2001年落成的将军澳宝盈花园,由私人地产商瑞安参与兴建的居屋,邻近将军澳地铁站,更加设有室外游泳池、烧烤场和网球场。瑞安早于1989年已经在该区兴建康盛花园,同样设有私人泳池。瑞安在九龙湾有份参与兴建的居屋丽晶花园也设有私人泳池,同时丽晶商场。其他发展商有份参与的马鞍山富安花园和黄大仙翠竹花园也设有私人泳池。

屋苑入伙年份近月尺价
宝盈花园2001$9758
丽晶花园1985$10,845
富安花园1987$8,097
康盛花园1987$7,528
翠竹花园1989$9,598

白居二申请资格

  • 年满18岁
  • 香港永久居民
  • 以个人或家庭名义申请,夫妇不能分开申请
  • 申请者及所有家庭成员均没有接受政府任何房屋资助,即使已经出售以往的资助单位也不能再度申请
  • 申请前24个开始内至现在未拥有任何物业

如果已经居住在公屋或正在轮候公屋,可以查看是否符合公屋绿表资格

白居二入息和资产限制

2023年 

先确定自己用“一人申请者”、或“二人以上家庭组合”来申请,因为两者有着不同入息及资产限制。“一人申请者”每月入息限额31,000元,而总资产不超过73.5万元,而“二人或以上家庭”则增加一倍,每月入息限额62,000元,而总资产不超过147万元。

入息,房委会有清晰定义。例如“有固定收入”人士,除了计算“底薪”以外,佣金及津贴,以及年终花红及双粮也一并计算。至于“非固定收入”人士,则以过去半年入息取平均数计。

至于自雇收入人士,如果本身属于营商人士,收入包括公司的纯利、薪金、股东分红或酬金,以至公司给予的私用开支。以至土地或物业的租金收入也要计,若有出租的话,就按当时租值扣差饷及地租及打八折计算;若没有出租,则按应课差饷租值作为租金,同样扣差饷地租再打八折算作收入。

白居二2023搅珠结果

房委会刚公布白居二2023搅珠结果,首十个号码依次序为31、08、27、38、83、71、20、80、95、58。

申请流程

  1. 留意每年接受申请时间
  2. 递交文件,可以选择网上邮寄或亲身递交申请表,申请费$210,可以用信用卡网上缴交,申请时需要递交申请人及其家属的身份证或出世纸副本
    邮寄地址:“九龙横头磡南道 3 号香港房屋委员会客务中心第一层平台”
  3. 等候房委会进行电脑搅珠抽签,随机选出分组号码,决定优先次序,随后会以书面通知中签的申请人,再进行申请资格和入息资产审查
  4. 房委会以平邮形式寄出发出批准信及两份确认信
  5. 申请人要在6 星期内申领购买资格证明书
  6. 证明书 1 年有效期必须使用买楼,逾期后不能续期
  7. 买楼
  8. 申请按揭
  9. 找律师申请提名信
  10. 成交和收楼

可供购买的居屋屋苑

白居二2022电脑搅珠抽签结果首10位依次序分别是 67、83、25、54、28、12、68、30、90、23

白居额二包括的范围除了房委会的二手居屋外,还包括房协的资助房屋,包括近年的“绿置居”、新居屋,以致八、九十年的“住宅发售计划”(Flat-for-Sale Scheme) 简称FFSS都在选择之中。

可供购买的房委会居屋屋苑清单

可供购买的房协资助房屋

屋苑地区类型入伙年份成交宗数 (2022年11月-2023年1月初)平均尺价
绿悠雅苑青衣新居屋20154$9,913
翠岭峰将军澳新居屋20192$7,752
翠鸣台屯门新居屋2020
绿怡雅苑沙田新居屋20206$10,693
景泰苑新蒲岗绿置居20177$10,979
丽翠苑长沙湾绿置居201913$11,048
蝶翠苑柴湾绿置居2022
青富苑青衣绿置居2023
健康邨北角FFSS1993/974$9,913
家维邨红磡FFSS1984/87/90/932$7,752
祈德尊新邨荃湾FFSS1989
伟景花园青衣FFSS19911$9,909
乐年花园深水埗FFSS1995
茵怡花园将军澳FFSS1996/97  
宝石大厦荃湾FFSS1996  
翠塘花园西贡FFSS1997  
启德花园黄大仙FFSS1998/2001 1 $9,853
景新台屯门FFSS2002   

自己的申请编号可于申请确认电邮及确认信查阅,申请编号最后两个数字为居屋搅珠的分组号码。如果忘记申请编号亦可致电2712 8000“房委会销售及白居二热线”查询,输入居屋申请者的身份证号码确认后,便可得知申请编号。

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房协居屋 vs 房委会居屋

简单一点说,房委会(香港房屋委员会及房屋署)是政府部门,房协(香港房屋协会)是一个独立运作的非牟利机构,是分担政府建屋的重任,政府将部分兴建公营房屋的工作,“外判”给房协去做一样。但两者均会兴建居屋。

坊间普遍认为房协兴建的居屋质素比较好,原因可能房协除了做基层房屋项目外,也有更推出以中产人士为对象的“夹心阶层住屋计划”和参与有部分私楼项目的经验,如上环荷李活华庭、坚尼地城羲皇台一号等。

白居二转让限制

两年内不得出售,房委会或房协也不会回购单位。2年后补地价可以在公开市场以一般已补地价的二手居屋形式出售。

白居二按揭

房协楼最多可以做九成按揭,最长30年,楼龄超过45年有机会批出较少年期的按揭,所有楼需要进行压力测试。如果对个别屋苑可以做到的年期有疑问,可以向我们的专员查询

房委会居屋,最高按揭成数为9成和25年,而且在房委会担保下,不用购买按揭保险。但留意楼龄19年以上单位,因为距离房委会30年担保期完结期,所以银行未必愿意批足九成按揭,30年以上只会批出6成,详情可以参阅。

大部分白表居屋过往只能选择P按,从2022年11月可以用H按。

《HIBOR plan vs P-Plan边个好D? 每日最新HIBOR》

将来想在自由市场出售?

若果白居二业主买入居屋后,将来想在二手自由市场出售是否可行?,经白居二购入的二手居屋单位,首2年是不得出售,而房委会或房协亦不会回购单位。禁售期过后,业主可缴付补地价后在公开市场转让或出租该单位。

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而且由于居屋等资助房屋当年是以折让价出售,所以在转售时或出租前需要向房委会补地价,才可以自由买卖。若果没有依照相关程序自行将居屋单位出租或售出,属违法行为,可被罚款50万元及监禁1年。关于补地价的程序和计算方法,可以参考此攻略 《居屋补地价点计?唔补地价都可以出售居屋?

2023年最受欢迎的白居二屋苑

主要屋苑近月成交宗数

可以参考今期开始选楼后,最近5个月的成交宗数走势,以下是最多成交的屋苑

每月成交宗数

屋苑22年11月12月23年1月2月3月总成交
凯乐苑19272120794
屏欣苑251711121075
愉翠苑20191214671
天盛苑11191014963
天颂苑101210101557
锦丰苑1310159552
宝盈花园1015118852
天富苑9131015451

2023年白居二走势

2023年私人楼住宅市场反弹7%,自从房委会去年11月向4500名成功申请者发出批准信及确认书,中签者陆续入市,11月成交宗数开始大升,由每月约一百宗升至每月四、五百宗,成交价和平均尺价也跟随上升。白居二的平均尺价由10月的$7603升至2023年3月的$8342,升幅达9.7%,跑赢比起同期的私人住宅市场2.1%的升幅。(因为土地注册处若3星期的滞后,所以用17/4/2023和21/11/2022的美联楼价指数比较)

月份成交宗数平均尺价每月变幅
11/202243078353.1%
12/202255181474.0%
1/202346581550.1%
2/202348582581.3%
3/202338983421.0%

新晋居屋王凯乐苑平均尺价由11月的$11,768升至3月的$13,260,升幅达12.7%虽然大部分屋苑楼价都升,但也有部分屋苑走势平稳或者想向下,大家可以留意一下,详细分析可以参考【2023最抵居屋】首季白居二楼价谷底反弹几多?边个居屋屋苑楼价大落后?

常见问题

  1. 可以同时申请一手居屋及白居二吗?
    可以,买家可以同时申请一手居屋及白居二,如幸运地在两个计划中都中签并获得配额,在使用其中一份申请签临约时,另一份申请会自动失效。

  2. 白居二比每年推出的新居屋有什么好处?
    第一,选择更多,可以选择全港任何一个符合资格的屋苑,而新居屋每年只有三数个,户型面积也未必符合买家要求。另外,白居二售价由买卖双方决定,而新居屋就已经由政府固定。

  3. 所有居屋没有会所?
    不是,将军澳宝盈花园设有游泳池、烧烤场、网球场等设施;九龙丽晶花园亦设有泳池及网球场,黄大仙翠竹花园亦设有泳池。

  4. 居屋都有复式?
    有,观塘顺致苑有复式单位,不过顺致苑是香港第一批居屋,白居二人士如有兴趣买入,便要注意申请按揭会有挑战。

  5. “夹屋”屋苑是否在白居二购买范围之内?
    “夹屋”是比居屋高级一点,大概在90年代房协以优惠价出售给中等收入/夹心阶层人士,当年设有5年转售限期,但只可以补地价在二手自由市场买卖,所以夹屋并不属于白居二可以选择的屋苑!

  6. 联名购入白居二后,可否“甩名”了回复首置身份又再置业以避开15%的印花税?
    若成功“甩名”后是为了回复首置身份又再置业,不排除或会被税局彻查及追讨权利。请参阅《【居屋2023】为左层居屋姐弟反面?居屋可否“甩名”做首置客?》一文

  7. 白居二和白居易有没有关系?
    没有,“白居易”为唐代三大诗人之一。其名句包括:野火烧不尽,春风吹又生。
    同是天涯沦落人,相逢何必曾相识。

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