樓市資訊 | 香港置業

臨臨時買賣合約由地產代理提供，內容具備約束力，合約內容除了基本資料外，可自行商議。「正式買賣合約」是指簽訂臨約後由賣方律師編製的詳細合約，由賣方律師提供及由買方律師修訂及提出意見，內容更為詳細及廣泛，內容依據臨時買賣合約的原則擬定，一般在簽署臨時買賣合約14日內簽署。

別以為臨時買賣合約名稱有「臨時」二字，便輕視這張合約，以為資料可以隨時更改，其實臨時買賣合約是一份具法律約束力的文件，當大家簽署一刻，便要為合約上所列的條款負上法律責任，一旦出錯便十分麻煩。其中填寫業主姓名也大有學問，因為連交易對手也出錯，便等於整宗交易告吹。

置業是長線的投資計劃，所以必須衡量長遠負擔能力。按揭買樓要求通過供款與入息比率及壓力測試，可利用按揭計算機，輸入心儀屋苑的樓價、按揭利率及還款年期資料，便能知悉符合供款比率及壓力測試的最低要求，下一步再考慮手上是否有足夠儲備應付按揭還款，以及現時職業是否能穩定應付未來數年供樓開支。

不少撻訂個案會發生在一手樓花物業，主要原因現時買入樓花有分為「即供」及「建築期」樓花，後者在直接入伙才正式上會。由於樓花開賣至入伙相距6至18個月，在正式上會的時候，銀行有機會出現估不到價，估價與樓價相差愈遠，需要增加的首期便愈多。

一手住宅物業銷售條例規定，售樓說明書必須提供項目符合批地文件中條件的關鍵日期以供買家參考，不過此日期有機會因應天氣、天災及社會情況等情況出現變動。如擔心關鍵日期有變，臨近入伙時業主可以向發展商查詢進度，以避免出現遷出舊有單位，但仍未能入住新單位的「空窗期」。

買樓涉及金額高昂，想要買得放心就一定要了解清楚物業既「前世今生」，掌握業權及其他相關事宜，確保唔會影響申請按揭，今日就同大家分享幾個查冊要點。

對於不少投資客來說，買舊樓是為博收購。但財團收購舊樓會考慮多項因素，其中地積比率（Plot Ratios）是指可發展的總樓面面積及地盤面積比例，如果比例愈高，樓宇便能興建得愈高，另外，如果物業的業權較集中，又處於市區地段，一般較易達到收購目的。

按揭不獲批准最常見的原因是收入不足。為確保按揭申請人有足夠的還款能力，銀行審批按揭申請前，會計算申請人的供款與入息比率，以及壓力測試是否符合規定要求。此外，銀行亦會嚴格審查申請人申報的收入來源，如果有關公司背景有可疑，銀行便會懷疑申請人的收入有「水份」而拒絕按揭申請。

當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。

部分人在申請買樓按揭時，會採取比較保守的態度。事實上，精明的置業人士會借助借貸力從而增加個人現金流甚至發家致富。不少人認為承造按揭年期愈短愈好，節省利息開支，但這樣做會影響個人現金流，每月供款未必能負擔得起。申請人應根據自身的收入及生活開支等情況，考慮能否用較短年期。

很多人儲錢買樓，都只著眼於儲首期，但其實首期之外，還有不少必要開支，加起來數目亦不小。如果計錯數，失預算事小，撻訂收場事大。買樓開支一般可分為兩大類，一次性及恆常性。一次性就是買樓時要付清的，恆常性則是收樓之後的定期支出。

一層樓少說也要數百萬元，就更加要驗清驗楚。目前有一些專業的驗樓師，會為業主驗收樓宇。如果大家想慳錢，也可以自己驗樓。究竟自行驗樓時有甚麼地方要特別注意呢？