众所周知，旧楼通常位处市区，除了可享有位置便利，而且通常有高实用率，对不少自住人士来说非常有吸引力。除此之外，旧楼还有另一潜在优势——收购潜力，因此亦成为不少投资买家的目标。然而，老楼龄难免存在一些问题，例如影响最长还款期等，今日小编就同大家带来4个入市贴士！
最长还款期缩水 小心估价不足
对于一般按揭个案来说，最长还款期通常可达30年，但由于银行通常以“75减”或“70减”楼龄计算最长还款期，故旧楼未必可以做供足30年。假设该旧楼楼龄已有55年，申请按揭的银行以“75减”计算，最长按揭还款期只有20年（75-55年）。银行对于楼龄较高的物业估价会偏向保守，最终导致估价不足降低贷款额。
买入僭建单位 需负法律责任
旧楼的另一风险则是“存在僭建物”，由于新买家若不慎买入有僭建单位，需要负上法律责任，所以务必要小心。现时屋宇署可以根据《建筑物条例》第24条要求改正，如果业主拒绝处理，便有机会被检控。
要查出单位是否已经载有相关命令，可于土地注册处的“综合注册资讯系统网上服务”的“查阅土地登记册”进行查册，如果发现命令下有“Letter of Compliance”字眼，表示业主已经履行命令，如果没有字眼，则表示僭建物仍有存在可能性。除了小心僭建物，旧楼单位内部或公共地方天花剥落及失修难免较多，准买家要有心理准备投放较大的维修费。
投资客留意 地积比影响收购价格
对于不少投资客来说，买旧楼是为博收购。但财团收购旧楼会考虑多项因素，其中地积比率（Plot Ratios）是指可发展的总楼面面积及地盘面积比例，如果比例愈高，楼宇便能兴建得愈高，另外，如果物业的业权较集中，又处于市区地段，一般较易达到收购目的。
欲放租 尽量避开商住合一旧楼
若买入旧楼后短时间没有收购消息，业主或会考虑出租。但要注意该物业是否属于商住合一，即低层单位为商用单位，楼上属于住宅（如尖沙咀重庆大厦），大厦会较多闲杂人等出入，较不受租客欢迎。
想要查出大厦是否属于商住合一，可查看地政总署的地契及城规会的法定图则。另外，此类物业一般亦难成立法团管理，如果单位经营黄色事业，银行一般不会批出按揭，邻近的单位及上下楼层的按揭成数亦有机会受影响，所以买入前应查清楚单位的经营活动。
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