楼市资讯 | 香港置业

对于不少投资客来说，买旧楼是为博收购。但财团收购旧楼会考虑多项因素，其中地积比率（Plot Ratios）是指可发展的总楼面面积及地盘面积比例，如果比例愈高，楼宇便能兴建得愈高，另外，如果物业的业权较集中，又处于市区地段，一般较易达到收购目的。

一手住宅物业销售条例规定，售楼说明书必须提供项目符合批地文件中条件的关键日期以供买家参考，不过此日期有机会因应天气、天灾及社会情况等情况出现变动。如担心关键日期有变，临近入伙时业主可以向发展商查询进度，以避免出现迁出旧有单位，但仍未能入住新单位的“空窗期”。

部分人在申请买楼按揭时，会采取比较保守的态度。事实上，精明的置业人士会借助借贷力从而增加个人现金流甚至发家致富。不少人认为承造按揭年期愈短愈好，节省利息开支，但这样做会影响个人现金流，每月供款未必能负担得起。申请人应根据自身的收入及生活开支等情况，考虑能否用较短年期。

金管局要求置业人士申请按揭时要通过压力测试，银行业界普遍以按揭利率加3%作为评估，而银行亦会个别审批申请。惟不少准买家在此情况下仍“掹车边”，未必能通过入息门槛。不过，其实亦无需过份担心，尽管收入不符合压测要求，其实仍有不少“亡羊补牢”之法。

银主盘楼价虽然比市价稍低，但需要查清楚物业的财务情况，例如上手业主是否已还清债务，物业住址是否属于财务机构登记的地址，以免买入后被财务公司滋扰。另外，当完成买卖后，由于卖方没有责任主动公布数字及提供收据，否则会有机会承担有关财务责任。

当大家决定买一层楼，理论上是即时落细订兼签临时买卖合约，过程中很多细节都要即场决定，包括成交日，而由签临约至成交日所需的时间，就是成交期。由于在成交当日，买家必需“找尾数”，即扣除大订后，首期余下金额以及银行的按揭贷款，都要一并交予业主的律师楼。

白居二转让契据日期起计两年内（“限制期”），该单位不可在房委会居二市场或房协二手市场出售；而且房委会或房协不会回购该单位；业主可于缴付补价后在公开市场转让或出租该单位，至于何时可缴付补价，请参照个别屋苑的转让限制。

别以为临时买卖合约名称有“临时”二字，便轻视这张合约，以为资料可以随时更改，其实临时买卖合约是一份具法律约束力的文件，当大家签署一刻，便要为合约上所列的条款负上法律责任，一旦出错便十分麻烦。其中填写业主姓名也大有学问，因为连交易对手也出错，便等于整宗交易告吹。

屋苑成交是银行估价的重要参考因素。如果某个住宅楼盘流通量高，例如一些老牌大型屋苑太古城、沙田第一城等，在楼市畅旺时，银行估价会比较高，甚至出现估价比成交价高出一截的情况。而一些小型住宅、单幢楼，由于成交量较少，可能几个月才有一次成交，银行估价未必会紧贴最新市况，导致估价偏低。

楼龄新旧是买楼及做按揭的重要考虑之一。通常愈旧的楼需要维修的地方愈多，但也不是绝对，一些质素高的旧楼仍保养得宜。不过，承造按揭与楼龄有绝对关系，因为银行通常是以“70-楼龄”或“75减楼龄”作为最长的供款年期。