【百无禁忌?】凶宅置业2024 有无意向都要知!

唔少置业人士惊遇到凶宅,买楼时特别留意小心;但亦有人百无禁忌,如果唔系太凶都买得过。究竟凶有冇法律定义?如何避免买到凶宅?凶宅附近单位受唔受影响?如若打算买相关物业,按揭又是否较难通过审批?

凶宅法律定义

市场上对凶宅没有统一的划分标准,但通常而言,如果某单位发生非自然死亡个案,例如烧炭、跳楼、甚至凶杀案等,该单位就会被认为是凶宅

而自然死亡如老死或病故则不算凶宅之列。事实上,官方并没有正式记录凶宅的定义及数据,相关资料一般存于各估价行的内部纪录内,因此每间银行对凶宅的纪录及审批结果有可能出现差异。

【百无禁忌?】凶宅置业2023 有无意向都要知!

如何避免买到凶宅?

  • 首先向地产代理及业主查询,如果对方知道该单位是凶宅,有责任向准买家言明。比较好的做法是,准买家向代理查询时直接问“物业或同层单位有否发生过非自然死亡事件,例如自杀或凶杀案?”,不应顾忌只用含糊字眼,避免发生误会。
  • 其次,准买家可向银行或按揭转介公司协助查询估价,如果未能估价或者比市价有大幅折让,有关单位便有机会属于凶宅。
  • 第三,准买家可留意网上资料,浏览有关凶宅的网页,内有地址资料及事故原因。第四,可以向大厦的保安及邻居了解,是否有事故曾经发生。

凶宅附近单位受影响?

需要留意的是,单位若发生非自然死亡事故除了影响自身估价,还有可能波及同层或上下层单位,使得批出较少成数的按揭或调高按揭息率。因此,各位准买家在买入相关单位前,切记仔细调查单位背景、计算购买风险及议价。

同时要留意,买家虽然能以较低价买入凶宅,但在转售时,亦要面对交投疏落转售难,及要需要以较低价出售等问题,可说是有利亦有弊。

是否很难批出按揭?

银行委托估价行进行估价时,估价行会依据内部存盘及翻查新闻确定单位是否凶宅,银行亦会考虑单位未来估值及转售能力决定是否批出按揭

曾经有客人的单位被估价行列为凶宅但原因未明,银行由于未能衡量单位的转售能力而拒批按揭,后来客人找出当年的事发新闻,原来单位内发生过跳楼事件,银行其后考虑过单位地段位置及升值潜力后,估价行作出一定折让价,最后批出了六成按揭予买家。

因此银行决定批出按揭与否,会视乎单位“凶”的程度及未来潜力等因素。若然单位曾经是凶宅但已转手数次,批出按揭的机会便相对较大。

虽然因应香港楼价高企,银行仍会为不少凶宅作估价以及按揭批核。在香港买楼,传统禁忌多,一般人对凶宅避之则吉,因此售价一般都比市价单位平,部份凶宅更低于市价三成。不过,百货应百客,在楼价高企下,部份不怕“鬼”的人,反而会以相对“低水”的凶宅作为投资或自住对象。

买卖凶宅始终有一定风险。银行可能会因应情况而决定是否批出按揭,若银行不能承造按揭,买家要面临挞订的风险,同时若单位过凶,银行亦可能不会作出估价。另外,与一般物业按揭申请一样,买家亦要确保自己有良好供款能力,银行才会批出按揭。

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