【银主盘2024】执平货?一文睇清银主盘风险购买介绍、流程、按揭、估价

近月“银主盘”拍卖的数量却有明显增加的趋势,新闻也有报导前主播的贝沙湾物业,深圳富豪40亿物业等被接管。

除私人住宅外,亦有平价绿表公屋推拍。当中涉及为屯门良景邨5座高层6室,实用面积约150平方呎,以50万元起拍,呎价约3,333元,属今次拍卖的住宅物业当中叫价最平。其次为大埔太和邨爱和楼中层18室,同属绿表公屋拍卖,实用面积约349平方呎,以140万元起拍,呎价约4,011元。

值得一讲,这个屯门良景邨5座高层6室单位,2014年只是花了9万元向房委会购入,即是用买一部二手车的价钱,就买到一层楼。

不少银主盘本身亦有业权问题,会大大影响日后升值潜力。因此,作为精明的投资者到底要如何选择银主盘?

什么是“银主盘”?

当业主多个月都未能偿还按揭贷款,放贷人(银行或财务机构)就会发出Call Loan要求,代表要收回贷款,不再为借款人放贷,业主必须于指定期限内清退尾数。

如果业主未依然未能赎回贷款,放贷人会入禀法院提告申请收楼,执达吏发出通告收楼清场,再由银行委托测量师进行估价,然后委托代理或拍卖行向公众放售或拍卖,以填补债务,这类被没收再卖出去的物业,就称为“银主盘”,而放贷人就称为“银主”。整个过程快则半年,慢则一年以上。

银主盘定价

很多人将银主盘和无契楼、钉契楼或者其它有业权问题的盘挂上等号,其实银主盘不存在业权或物业问题,当银行收回物业,银行便是单位的业主,所以价格上和一般二手盘无异。令大家主观上觉得银主盘价格比市场价格低的增值原因是以下几个:

1. 售卖银主盘的时间多是经济不景气时

银主盘涌现多为经济不好时,很多业主的财政状况受到影响,被逼断供。银行收回这些物业后,会以当时的物业估值作为定价基准,物业最新估值会被拉低。

2. 断供物业状况参差

部分银主盘业主落难时,匆忙跑路或者早已经留空物业多时,令物业满布垃圾,残破不堪,影响单位售价,银主需要割价出售才能吸引买家。

3. 公开市场业主叫价过高

一般业主放盘时会开一个比市价高5%至10%的价钱出售,但银主盘的放售价已经反映最新物业估值,所以比较起来会令大众觉得银主盘比较便宜。

如何找寻银主盘

可以通过网页,例如一些拍卖网(忠诚拍卖、环亚拍卖行)、地产舖、Facebook Group等地方寻找,当中会包括拍卖日期、时间和地点,一般来说,银主盘须经代理洽购。

购买程序

分为公开发售和公开拍卖两个方法

公开放售

  1. 寻找代理,睇楼,选择适合的银主盘
  2. 经代理“入标”,将出价写入标书,再递交至银行
  3. 入标时,代理通常会要求买家同时付出价3%-5%临时订金,以防买家中标后反悔。若未能成功投得物业,买家可以退回临订。
  4. 银行会在截标后售予出价最高的买家。不过,如果所有标书的出价均低过银行底价,银行可以重新招标。

公开拍卖

  1. 资料搜索,留意心仪的物业在何时何地进行拍卖
  2. 委托律师楼向第一法定押记人借契查阅,确定业权拥有者
  3. 买家出席拍卖活动
  4. 只要买家出价高过银行底价,银主盘即属“价高者得”
  5. 一般来说,成功竞投后,买家需要便会马上缴付楼价10%作为订金和及签署“正式买卖合约”

购买风险

  1. 一旦签了买卖合约后,即使后来律师发现产权问题,合同双方也必须完成交易,否则视为违约,并须作出赔偿。所以,买家最好先委托律师楼向第一法定押记人借契查阅,通常第一押记在拍卖银主盘前会允许准买家透过律师楼借契查阅,如果查阅的结果显示第一押记人是银行,那么买家就不用担心了,因为楼契已由银行保管中。
  2. 银主盘的质素或会参差不齐,如缺保养,日久失修、残破不堪,或是满布垃圾,影响物业的卫生及质素。所以遇到割价的银主盘时,买家切勿见售价便宜就购买,要注意物业的状况,同时考虑到购买所需的装修开支。
  3. 要在土地注册处确认单位是否被起钉或有任何业权问题,如果单位被起钉,这通常代表着拖欠的管理费或大厦维修费等欠款,这笔数目不是“楼价的一部分”,银行不会算进按揭贷款的成数中,新买家必须预留足够的资金去偿还。

有其它问题欢迎联络我们的客服热线

银主盘按揭

如果单位纯粹因原业主欠债而沦为银主盘,新买家买入后申请按揭一般不会有困难,和做普通二手住宅物业按揭一样。

如有僭建,买家清拆僭建物后,大部分银行都会批按揭。如欠缺楼契等重要文件,买家亦可尝试办理遗失楼契宣誓补领,补领后仍有机会承造按揭。如真的无法寻回,银行未必愿意提供按揭。

但如果银主盘同时存在僭建、遗失楼契、业权不清等问题,对承造按揭就有影响,签过买卖合约,等同买家已接受物业的所有现况,签约后即使发现业权问题,买家亦不能向银行提出争议。

买家要留意在拍卖场上,很多时会遇到不同类型的物业,其中一类常见的就是“半契楼”,即是一些原本属分权共享的物业,因其中一方把自己的份数卖走,而出现“半契楼”的情况。这类物业通常不能承做按揭。而且还需要了解单位背景,例如,如果买家成功购入单位后,是否有锁匙可以进驻? 现时仍持有业权的业主和放售人的关系?  单位本身是否仍连租约? 日后有没有意思出售业权等等。

详情留意【上会迷思】银主盘可承造按揭吗?

FAQ常见问题

银主盘价格一定较市价低?

不一定,是会以“估价”作为拍卖基准,如果拍卖行以低于估价卖楼,是需要向法院解释为何未能以估价成交,楼市畅旺时,银主盘拍卖往往也倾向以高于估价成交,成交价能还清业主贷款外,业主还有钱落袋,所以银主盘等于业主要破产收场,这个说法未必一定成立。 

公屋和居屋有没有银主盘?

有,近年每次拍卖中有相当部分都是公屋和居屋,部分单位开售价甚至不足200万。

银主盘买卖程序跟二手楼有分别吗?

有,一般来说,成功竞投后,买家需要便会马上缴付楼价10%作为订金和及签署“正式买卖合约”,并在45天后正式成交。二手楼是先签临时合约。

银主盘能做按揭吗?

可以, 一般没有业权问题的物业可按正常承做最长30年期按揭。详情留意【上会迷思】银主盘可承造按揭吗?

 

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