近月“银主盘”拍卖的数量却有明显增加的趋势，新闻也有报导前主播的贝沙湾物业，深圳富豪40亿物业等被接管。
除私人住宅外，亦有平价绿表公屋推拍。当中涉及为屯门良景邨5座高层6室，实用面积约150平方呎，以50万元起拍，呎价约3,333元，属今次拍卖的住宅物业当中叫价最平。其次为大埔太和邨爱和楼中层18室，同属绿表公屋拍卖，实用面积约349平方呎，以140万元起拍，呎价约4,011元。
值得一讲，这个屯门良景邨5座高层6室单位，2014年只是花了9万元向房委会购入，即是用买一部二手车的价钱，就买到一层楼。
不少银主盘本身亦有业权问题，会大大影响日后升值潜力。因此，作为精明的投资者到底要如何选择银主盘?
什么是“银主盘”？
当业主多个月都未能偿还按揭贷款，放贷人(银行或财务机构)就会发出Call Loan要求，代表要收回贷款，不再为借款人放贷，业主必须于指定期限内清退尾数。
如果业主未依然未能赎回贷款，放贷人会入禀法院提告申请收楼，执达吏发出通告收楼清场，再由银行委托测量师进行估价，然后委托代理或拍卖行向公众放售或拍卖，以填补债务，这类被没收再卖出去的物业，就称为“银主盘”，而放贷人就称为“银主”。整个过程快则半年，慢则一年以上。
银主盘定价
很多人将银主盘和无契楼、钉契楼或者其它有业权问题的盘挂上等号，其实银主盘不存在业权或物业问题，当银行收回物业，银行便是单位的业主，所以价格上和一般二手盘无异。令大家主观上觉得银主盘价格比市场价格低的增值原因是以下几个：
1. 售卖银主盘的时间多是经济不景气时
银主盘涌现多为经济不好时，很多业主的财政状况受到影响，被逼断供。银行收回这些物业后，会以当时的物业估值作为定价基准，物业最新估值会被拉低。
2. 断供物业状况参差
部分银主盘业主落难时，匆忙跑路或者早已经留空物业多时，令物业满布垃圾，残破不堪，影响单位售价，银主需要割价出售才能吸引买家。
3. 公开市场业主叫价过高
一般业主放盘时会开一个比市价高5%至10%的价钱出售，但银主盘的放售价已经反映最新物业估值，所以比较起来会令大众觉得银主盘比较便宜。
如何找寻银主盘
可以通过网页，例如一些拍卖网(忠诚拍卖、环亚拍卖行)、地产舖、Facebook Group等地方寻找，当中会包括拍卖日期、时间和地点，一般来说，银主盘须经代理洽购。
购买程序
分为公开发售和公开拍卖两个方法
公开放售
- 寻找代理，睇楼，选择适合的银主盘
- 经代理“入标”，将出价写入标书，再递交至银行
- 入标时，代理通常会要求买家同时付出价3%-5%临时订金，以防买家中标后反悔。若未能成功投得物业，买家可以退回临订。
- 银行会在截标后售予出价最高的买家。不过，如果所有标书的出价均低过银行底价，银行可以重新招标。
公开拍卖
- 资料搜索，留意心仪的物业在何时何地进行拍卖
- 委托律师楼向第一法定押记人借契查阅，确定业权拥有者
- 买家出席拍卖活动
- 只要买家出价高过银行底价，银主盘即属“价高者得”
- 一般来说，成功竞投后，买家需要便会马上缴付楼价10%作为订金和及签署“正式买卖合约”
购买风险
- 一旦签了买卖合约后，即使后来律师发现产权问题，合同双方也必须完成交易，否则视为违约，并须作出赔偿。所以，买家最好先委托律师楼向第一法定押记人借契查阅，通常第一押记在拍卖银主盘前会允许准买家透过律师楼借契查阅，如果查阅的结果显示第一押记人是银行，那么买家就不用担心了，因为楼契已由银行保管中。
- 银主盘的质素或会参差不齐，如缺保养，日久失修、残破不堪，或是满布垃圾，影响物业的卫生及质素。所以遇到割价的银主盘时，买家切勿见售价便宜就购买，要注意物业的状况，同时考虑到购买所需的装修开支。
- 要在土地注册处确认单位是否被起钉或有任何业权问题，如果单位被起钉，这通常代表着拖欠的管理费或大厦维修费等欠款，这笔数目不是“楼价的一部分”，银行不会算进按揭贷款的成数中，新买家必须预留足够的资金去偿还。
银主盘按揭
如果单位纯粹因原业主欠债而沦为银主盘，新买家买入后申请按揭一般不会有困难，和做普通二手住宅物业按揭一样。
如有僭建，买家清拆僭建物后，大部分银行都会批按揭。如欠缺楼契等重要文件，买家亦可尝试办理遗失楼契宣誓补领，补领后仍有机会承造按揭。如真的无法寻回，银行未必愿意提供按揭。
但如果银主盘同时存在僭建、遗失楼契、业权不清等问题，对承造按揭就有影响，签过买卖合约，等同买家已接受物业的所有现况，签约后即使发现业权问题，买家亦不能向银行提出争议。
买家要留意在拍卖场上，很多时会遇到不同类型的物业，其中一类常见的就是“半契楼”，即是一些原本属分权共享的物业，因其中一方把自己的份数卖走，而出现“半契楼”的情况。这类物业通常不能承做按揭。而且还需要了解单位背景，例如，如果买家成功购入单位后，是否有锁匙可以进驻? 现时仍持有业权的业主和放售人的关系? 单位本身是否仍连租约? 日后有没有意思出售业权等等。
详情留意【上会迷思】银主盘可承造按揭吗？
FAQ常见问题
银主盘价格一定较市价低？
不一定，是会以“估价”作为拍卖基准，如果拍卖行以低于估价卖楼，是需要向法院解释为何未能以估价成交，楼市畅旺时，银主盘拍卖往往也倾向以高于估价成交，成交价能还清业主贷款外，业主还有钱落袋，所以银主盘等于业主要破产收场，这个说法未必一定成立。
公屋和居屋有没有银主盘？
有，近年每次拍卖中有相当部分都是公屋和居屋，部分单位开售价甚至不足200万。
银主盘买卖程序跟二手楼有分别吗?
有，一般来说，成功竞投后，买家需要便会马上缴付楼价10%作为订金和及签署“正式买卖合约”，并在45天后正式成交。二手楼是先签临时合约。
银主盘能做按揭吗?
可以， 一般没有业权问题的物业可按正常承做最长30年期按揭。详情留意【上会迷思】银主盘可承造按揭吗？
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