转按套现

【转按攻略2024】赚尽银行回赠 | 加按套现 | 按揭成数上限 | 计划比较

很多人分不清几个专业名词,我们先简单介绍一下何谓加按、转按、翻按和二按

加按 Further Advance / Top up mortgage

加按是指借贷人在原有银行增加按揭贷款额以作套现。

转按 Refinancing

转按系指将物业之按揭贷款由原来承造的银行转到另一间银行承造,顺道也可以加借套现,称为“转按套现”。如果只是将原有未供完的贷款部分,转移至其他银行,可以称为“平手转按”。

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翻按

翻按是指业主将现契物业放到银行做抵押重新取得按揭贷款,可以通过有入息的方法或不用入息已资产证明的方法套现。“现契”物业是指已供满,没有未偿还按揭贷款的物业。

二按

物业第一间承造按揭的银行或财务机构,该笔贷款称为“一按”。若物业在“一按”之后再由其他财务机构提供的按揭贷款便称为“二按”,例如部分新盘发售时,发展商都会透过旗下的财务公司向买家提供“二按”以增加销情。若之后还有按揭贷款,便为“三按”“四按”如此类推,其分别在于债权的优先次序。

不论任何情况,若卖出物业,偿还按揭贷款的次序便会由“一按”开始逐间清还。

为什么要转按

  • 最直接原因是有其它银行提供的按揭计划提供更低的按揭利率,不过这个其实不是重点!
  • 就算按揭利率一样,甚至新计划轻微提高, 转按的重点是可以取得银行提供的现金回赠,现时回赠可占新贷款额的2.5%,例如银行B提供现金回赠2.5%,如果将本来在银行A的600万按揭转按至银行B,就已经得到15万现金!所以其实好多人每两、三年(过了罚款期)就会做一次转按。
  • 除了赚物现金回赠外,若物业升值,便能“套现”,借出更多钱。假设物业买入时价值 600 万元,做 6 成按揭,贷款额为 360 万元,当中尚余 300 万元未供。过几年后,物业现时估值为 800 万元,同样以 6 成按揭计算,最新可批之贷款额提升至 480 万元。 这个情况下,透过完全将物业转按,借款人可利用新借入的 480 万元来偿还原有按揭余额(即 300 万元),多出的 180 万元可以提取,套现成流动资金。就算暂时没有资金需要,也可以将180万放在Mortgage Link户口,对冲利息支出,以备不时之需。
  • 如果借款人原本是借高成数按揭,购买了按揭保险,物业升值后,所借贷款额不变,贷款额占物业价格的比重使相对减少,有机会毋须再购买按揭保险。 这样的话,借款人可以申请保费退款“甩按保”,首年申请的话可退回 40%、两年 25%、三年 15%。如申请人的个人资金不足以偿还整笔按揭贷款,可以透过完全将物业转按,使用新承造银行批出的贷款额,偿还原有按揭,从而得到保费退款。 而且没有按揭保险后,便可以合法地将物业出租,赚取租金收入。
  • 发展商按揭揭通常首两、三年会比较低息,但之后的利率便会大幅提升,所以贷款者尽可能都应该转按至银行,以甩发展商按揭”

转按 VS 加按

转按比加按的优势

  • 赚取更多现金回赠,因为转按的现金回赠是以整笔贷款计算,而加按的回赠只是用套现的部份计算。假设银行现金回赠是2.5%, 贷款余额为400万,加按100万,转按可以取得$10万回赠,但加按只能取得$2.5万回赠,足足相差4倍!立即比较最抵按揭计划
  • 其它银行或有更高的估价,既然加按的目的是为了套现,物业估价当然越高越好,原有银行的估价未必是最高,转按到最高估价的银行,可套现更多现金,回赠也越多。例如原有银行估值1100万,另一间银行估值1200万,借贷人最多可以新做的按揭总额便由550万升至600万,可以额外套现50万,而且赚多$12,500回赠 (2.5%现金回赠)
  • 赚取的回赠远多于成本,转按需要的律师费不用一万,即是新按揭计划利率稍微上升,两年罚息期间需要交的利息比起回赠占比也非常低。

加按的优势

  • 手续相对简单,不用再给律师费,不过除非借贷人的出粮户口同样在原银行,否则原行加按也一样要补交最近3个月入息文件及住址证明,并要重新进行压力测试。所以只是省却填申请表和提供按揭贷款信和最近供款单而已。这个方法较适用于买了外国楼在用香港收入名义在外国银行申请按揭的贷款人,因为在外国,估值是一般都要收取额外数千元费用,来回寄送海外文件也比较麻烦。

转按可获最高的按揭成数

如果转按目的是甩走发展商按揭或甩名,可以选用2022年推出的按揭保险新例(“波叔Plan”),即1000万以下可以8成(转按不能做9成),1920万可以6成。

但若然是为了套现,就不可以使用按揭保险新例,例如比如物业价值本来1300万,一按加二按供款余额920万,转按虽然可以用新成数最多借960万,但由于不能套现,所以贷款人转按是也只能申请920万还一二按余款。

转按成数的上限为八成,需要给2.15%按揭保险,只限于价值600万元以内物业,600万至834万元的最高转按成数为六成(上限500万元),834万至1000万元的转按贷款上限为500万元,1000万元以上的转按上限成数为五成。按揭成数上限

如果想套现,就要使用按2017年前的揭保险旧制,即楼价600万以下最高可借8成,360万以下可以借9成。

未补地价的居屋和公屋不能加按/转按套现

未补地价的居屋和公屋都可以申请转按,但就不可申请加按或延长还款期,而转按亦只能转按现有贷款额,不可转按套现,除非面对突发情况,例如需筹措医药费、家庭成员的教育费或殓葬费等等。

转按风险 / 不适合转按人士

物业估价不足

转按同样有陷阱,特别是遇上跌市时,例如业主买入500万元的住宅单位,造六成按揭,按揭贷款额为300万元;两年后未偿还贷款余额约280万元。若物业估价下跌两成至400万元,转按六成按揭的贷款金额跌至240万元,业主不但未能套现,还须支付40万元的差额,才能维持六成按揭,否则按揭成数要调高。

重新进行压力测试

转按是需要再进行压力测试,若申请人现在的财政情况比以前差,例如收入/花红比以往减少,私人贷款每月还款额增加,这些反而会影响借贷人可以借到的按揭上限,有机会令申请人得不偿失,最终贷款额甚至比原先的更少。

罚息期内转按要罚款

银行按揭一般有两或三年“罚息期”,用意是保障放贷银行的收入,补偿银行因为提早收到贷款而损失的利息,亦避免借款人申请按揭取得现金回赠后而立即转按。如果业主在罚息期间提前还款,便要另外缴交手续费,通常头一年为贷款额的2%,第二年为贷款额的1%。

未能甩按保人士

如果申请按揭时有用按揭保险,而转按后依然需要使用按揭保险,就要重新申请和缴交一笔新的按保费用,银行的回赠金额或未能补偿所以支出总额。

转按步骤

1. 预备文件
转按申请程序与一般按揭申请无异,需要提交(1)入息证明如公司工作证明、最近三个的收入纪录、出粮户口的月结单、税单;(2)原有按揭的按揭贷款合约及供款证明及(3)个人资料证明如身份证及住址证明。

2. 银行估价
向多间银行进行估价了解哪一间估价最好,找经络按揭帮忙是最快捷方法,按揭专员会根据申请人目的比较不同的按揭计划,并协助向银行为物业进行估价。

3. 委托律师
在银行进行审批同时,申请人可物色适合的律师进行转按手续,律师会代为向前按揭机构提取楼契及进行查册,一般情况下申请人须自行寻找律师处理有关手续,转按律师费约为数千元起。

4. 律师楼协助签契
律师楼会联络业主签订楼契及按揭契。签完后银行会把贷款及按揭部份交予律师,代为转交业主及原有的按揭机构。

5. 旧按揭退火险
若转按时新银行赠送火险或家居保险计划,而旧银行的火险仍然存在,转按后可到旧银行申请将旧火险退保,并领取保费退款。

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Q&A 常见问题

买了楼价600万以上的物业,并做了6成按揭已上会,近期物业估价下跌至600万以下,能不能转按并重做8成按揭套现?

可以,HKMC会以最初买入价和当时估价的较低者为准作为参考,所以会以600万以下的物业估价批出,可以转按做8成。

应否等罚息期完结才申请转按?

不同,可以在罚息期完结前3个月开始申请转按。如果罚息期是两年,供了第21期供款后便可以申请,银行和律师楼会安排到罚息期完结那天自动转到新银行。提早申请转按可以锁定息口和回赠,其后银行加息或减回赠不会造成影响,但若之后银行减息或增加回赠,则可向银行申请新的按息及回赠。因此,提早3个月前申请转按可收“输打赢要”之利。

透过转按将联名物业甩名有何好处?

联名物业甩名给近亲,有两个好处,转按时一起进行甩名手续,过程会当作新买卖,重做按揭就会当成新造按揭,可用新按揭更高的成数套现。而甩名一方亦可回复首置身份,买物业不需付15%印花税,只需用较低的旧税率去计印花税

为什么要选用按揭转介公司申请转按?

每间银行提出的转按优惠各有不同,个别的按揭利率会较为优惠,部份现金回赠则较高,如果要逐间银行查问便要花大量功夫。经络按揭能够为大家提供各大银行的转按计划及最新优惠,而且不会向客户收取费用。如有按揭问题,欢迎向我们的专员查询

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